中古マンションの良さ
- 中古マンションの「不利」は改善された
国は、住宅政策を「新築」重視から「中古」重視へと、大きく転換しようとしています。以前は融資や税制の面では不利だった中古マンションですが、最近では新築との差は解消されつつあります。
融資の面でいえば、これまで築年数15年以内が条件で、融資が下りても融資額や返済期間が新築より制限されるのが普通でした。それが、「フラット35」の登場により、数々の制限が撤廃され新築とほぼ差がなくなっています。
税制優遇の面でいうと、これまで住宅ローン控除などのメリットを受けるには「築25年以内」が条件でしたが、2005年度の税制改革で一定の耐震基準を満たせば、築年数は問われなくなったのです。
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新築至上主義の終焉
「購入後に欠陥が発覚しても相談先がない」ということも、中古マンション購入のネックでした。
そこで国は、新築が対象だった「住宅性能表示制度」を、2002年から中古にも適用しました。これは、国指定の第三者機関が安全性などを審査し評価書を交付する制度で、トラブルには住宅紛争処理機関が対応します。中古購入者も希望すれば、売主と管理組合の同意を条件に利用できます。
また、「中古マンションは管理を買え」といわれますが、肝心の管理の情報はなかなか入ってきません。そのため、2006年からは管理組合の活動状況などをインターネットで閲覧できる「マンションみらいネット」がスタートしています。
- 新築マンションには余計な価格が上乗せ
新築マンションの価格は、土地の取得や建築にかかる費用だけで決められるわけではありません。宣伝費やモデルルームの建設・維持費、販売会社への手数料など、購入者には直接関係のない費用も上乗せされています。
一方、中古マンションの場合はどうでしょうか。中古マンションは基本的に、需要と供給のバランスで価格が決まります。売主の希望売却額は、あくまで希望であって、市場の相場には逆らえません。そこに余分な価格を上乗せする余地はないといえるでしよう。
しかも現在は、優良な中古物件があふれています。比較物件には事欠かないのも心強い点です。
- 物件にふさわしい価格の中古物件
もちろん、新築マンションでも競合物件があり、相場はあります。しかし、元をとらなければならないという事情はどの物件も同じです。つまり、新築マンションの場合、販売価格は売り手側の都合によって決められることが多いのです。
また、新築物件には、必ずしも必要のない最新設備がついていることが多々あります。そのために販売価格が高くなってしまいます。その点、中古物件なら購入後に、必要な設備だけを、自分で選んでつけることができます。
中古マンションは、新築マンションのように売主の都合ではなく、その物件にふさわしい価格で売られているのです。
- 築年数が上がれば上がるほど安くなる
2009年4月の新築マンション一戸当たりの平均価格は3953万円と、約-年半ぶりに4000万円を切りました。新築が安くなると、中古を買うメリットがなくなる気がしますが、そんなことはありません。中古の価格は、周辺の新築・中古物件の相場価格との兼ね合いで決まってきます。そのため、新築マンションの価格が下がれば、中古もその影響を受けます。実際、同時期の中古マンションの平均成約価格は2458万円で、前年同月比マイナス9・2%と、約10%も安くなっています。また、中古マンションでは見栄えがよい築5年以内の「築浅」を希望する人が多いのですが、割高感は否めません。
そこで、築年数を上げてみるのも選択肢の一つです。築6?10年の中古マンションは、築5年以内の築浅物件と比べると、価格は約2割も安くなります。実際の成約数も、築6?10年の物件がトップで、全体の約2割を占めています。
- 中古マンションのいいところ
古いものは敬遠されがちですが、古いがゆえのメリットもあります。たとえば、築20年の物件であれば、施工が適切であったからそれだけ住めたわけですし、建物や設備、管理などについて、知っている人が大勢いるのも強みです。
ただし、建築基準法で耐震性が見直される前の物件は、安全性の面で不安があるのであまりおすすめはしません。
- 中古マンションは現物主義
新築マンションの場合、現物を見ることができません。たいていは「図面買い」といって、モデルルームとパンフレットの情報と業者の言葉を頼りに、購入することになります。
しかし、中古マンションは現物主義です。日当たりや風通しのよしあし、住居内の空間的な広がりや、外部や上階・隣室の音、隣人の様子などを、事前に確認することができます。長所も短所も納得ずくで買えるのが中古マンションのメリットです。
- 耐震性をある程度までチエックできる
コンクリートは、1年くらい経たないと安定しな
いといわれています。新築マンションの場合、買ったときは問題なくて
も、1年後もしっかり安定しているかはわかりませ
ん。それに対して、中古マンションはすでに時問の
経過という試練を受けています。
不安定なコンクリートなら、大きなひび割れがあったり、外壁のタイルがはがれたりしているため、自分の目で確認できます。また、地震のときに大きく揺れたりしないかどうかも、住人から取材できるため、耐震性の問題もある程度はわかります。
そのほか、通路やバルコニーなどのひび割れ、角になる部分のつなぎ目の亀裂、室内の壁の水染みなどもチェックするといいでしょう。
また、専門家に依頼した場合も、新築と違って評価・判断がしやすいため、事前の安全確認の面では中古に軍配があがるといえるでしょう。
- 低価格のぶんをリフォームに回せる
中古マンションの魅力は、新築に比べて安い価格で、立地や広さに勝る物件を選べるところにあります。反面、「中古マンションを見学したけれど、ボロボロでがっかり......」という声もよく聞かれます。中古物件は、どうしても間取りや設備が古いので、当然ながら新築よりも見劣りします。しかし、こうしたデメリットは「リフォーム」によって解決することができます。
価格が安いぶんをリフォームに回し、予算の範囲内で自分の思いどおりのプランを実現することができるのです。型どおりの無個性な新築マンションではなく、自分らしく暮らしたい人にとって、世田谷区で中古マンションほど魅力ある物件はありません。
- 約半数が購入後すぐにリフォームを実施
マンションリフォームをした人の約半数が、リフォームのきっかけとして「中古マンションを購入したから」と答えているデータがあります。最初から「中古マンション購入+リフォーム」を前提としていて、購入後すぐにリフォームをしている人が多いのです。
あくまで目安ですが、通常のリフォームなら25坪の部屋で200万円もあれば、ほぼ新築同様に生まれ変わらせることができます。
マンションリフォームの平均費用は197・8万円(不動産流通に関する消費者動向調査07年)となっています。上手に予算を組んで、自分だけの部屋を作ってみましょう
- 転勤で一時的に住めなくなったら......
やっと手に入れた世田谷区での中古マンション。自分たちが住み続けたいのはやまやまですが、転勤などにより何年かの問、どうしてもそこに住めなくなることがあるかもしれません。
そんなとき、マンションを「賃貸物件として貸し出す」という選択肢もあります。
最近は、定期借家制度が整備されていて、期限付きで他人に留守宅を貸すことができるので、「居座られる」心配はないと考えてよいでしょう。
また、賃貸に出す人のために、大手不動産会社などでは、「リロケーション」というサービスを展開しています。これは、転勤の問の留守宅を預かって賃貸に出してくれるというものです。
- ローンや賃貸の目的によっては制約も
ただし、転勤以外のケースで貸し出す場合には注意が必要です。基本的に住宅ローンの返済が残っている問は、転勤以外の理由では貸し出せません。
というのも、住宅ローンは規定上、「自己居住」が原則になっているからです。賃貸に出せば規定違反になるため、残高の一括返済を要求されることもあります。
例外は自己都合でない「転勤」など、限定された条件でのみの賃貸だけです。その場合も、所定の書類の提出などが必要です。
仮に何年か経って、新築マンションに住み替える場合は、自己資金や売却により、いったんローンを完済しなければなりません。
- 「マンションは危険」は大きな誤解
2005年暮れに発覚し、大きな社会問題にもなったマンションの耐震強度偽装造事件の影響もあって、「マンションは地震のときに危険では?」と思っている人も多いのではないでしょうか。でも、「すべてのマンションが危険」というのは大きな誤解です。
1995年の阪神・淡路大震災のときには多くの家屋が全壊しましたが、建物の種類別の割合は、分譲マンションが6%、戸建住宅羽・1%、長屋41・5%、共同低層住宅如・5%となっていて、むしろ分譲マンションの被害は圧倒的に少なかったといえます(西宮市、神戸市6区対象調査による)。
それでも「新築ならともかく、古いマンションは危ないのでは......」という人は、マンションの建設時期に注目してみましょう。
- 1982年以降の物件の被害は少ない
中古マンションは1971年以前?81年、舩年以降と、建築時期によって三つに分けることができます。71年と81年は、建築基準法の改正があった年です。左図のとおり、71年以前の中古マンションは、最近のマンションにくらべれば、被害の割合は大きかったようです。これはたんに老朽化のせいだけではなく、71年以前に耐震設備に関する法規制がなかったことも大きく関係しているのです。
近年は補強の技術も進歩しているので、きちんと対策の施されたマンションを選びさえすれば、過度に心配する必要はないのです。
- 機能を向上させるのがリノベーション
最近、「中古マンションのリノベーション」という言葉を聞いたことがある人も多いでしょう。リフォームとほぼ同じ意味で使われることもありますが、国土交通省によれば、「リノベーションー-新築時の目論見とは違う次元に改修する(改修)」、「リフォーム囲新築時の目論みに近づくよう復元する(修繕)」と定義されています。
つまり、リノベーションは目に見える範囲の内装工事だけでなく、今の時代や自分のライフスタイルに合うよう機能面を向上させることを意味しています。たとえば、好みや生活動線に合わせて間取りを変える、珪藻土など自然素材の壁材を使う、エアコンやインターネットを全室で使えるようにするといったことが挙げられます。
- 「古さ」がネックにはならない時代
中古マンションの中には、きれいにリフォームされている物件もあります。ただ、壁紙を張り替えて見栄えだけをよくし、いざ住み始めると「給水管から水漏れがする」「インターネットが使えない」など、機能面に問題を抱えている物件も珍しくありません。
「古くて汚いマンションでも、リノベーションで見た目も機能も生まれ変わらせることができる」ことを知っていれば、いたずらに見栄えのよさに踊らされることなく、選択肢が広がるはずです。
「自分で調べるのは面倒」「プランを考えるのは気が重い」という人は、世田谷区の中古マンションにリノベーションを施した「リノベーション・マンション」を販売している専門会社から購入する手もあります。