中古マンションの広告の見方

• 細かい文字ほど読み込むのが鉄則!

新築・中古にかかわらず、物件探しは不動産広告から始まります。広告を見るときは、「いかにマイナス面を見つけるか」がポイント。広告はプラス面を大きく前面に打ち出してくるものです。だからこ
そ、売り手が小さな文字で書いた部分を読み込むことが大切になってきます。
たとえば、中古マンションの広告で見かける、「建て替え不可」「既存不適格」という小さな文字。
これは、現在の建築基準に合わなくなっているため将来の建て替えは難しいことを意味しています。一概に「建て替え不可だからダメな物件」とはいえませんが、知らないのと知っているのとでは大違いです。
また、プラス面だけに注目していると、いざ物件を見学しても、マイナス面に目が向かないことがあります。大切なのは、それが「許容範囲か」「修繕可能か」をチェックし、的確な購入判断をすることです。そのためにも、事前にマイナス面を知っておくことが必要なのです。

• オトリ広告に注意!

不動産広告は、その物件を扱う不動産会社の姿勢や信頼度を測るモノサシでもあります。
良心的な不動産会社の広告は具体的な情報が多く、物件ごとの情報に差が少ないもの。反対に、価格が相場より極端に安い「オトリ広告」で客をおびき寄せ、「その物件は売れてしまいましたが、別のいい物件がありますよ」と言葉巧みにすり寄ってくる不動産会社とは、付き合わないほうが無難です。

• 身につけておきたい「構造」の知識

耐震強度偽装問題が世間を騒がせましたが、当然、中古マンションにも起こり得ることです。危ない物件を見抜くためにも、マンション構造について、最低限の知識は身につけておきたいところです。
広告などの物件概要の部分をよく見ると、そのマンションがどんな構造で建てられたかが記されています。「構造」の項目に、「RC」「WRC」「SRC」のいずれかの表示がなされています。つまり、マンション構造には、大きく3タイプあります。

• 3つの構造タイプの違い

RCは、鉄筋コンクリート造のことです。文字どおり鉄筋とコンクリートで建てられたもので、一般に広告では、建物を柱や梁で支えるラーメン構造を採用した場合に表記されます。ラーメンとはドイツ語で「骨組み」の意味で、遮音性や耐震性などに優れている半面、柱や梁が出っ張るため部屋はやや狭くなります。WRCは、同じく鉄筋コンクリート造でも、壁式構造とよばれるものです。柱や梁を使わずに床や壁で建物を支えるタイプのものです。柱や梁を使わないため部屋を広く取れ、コストも安価。
一方で、耐震性などを確保するためにある程度の壁量が必要となることから、窓やドアなどの開口部の取り方が限定されやすく、リフォーム時に間取り変更しにくいというデメリットもあります。
SRCは、鉄筋コンクリートではなく、鉄骨鉄筋コンクリートを使ったラーメン構造です。RCより丈夫ですが、コストは高くなります。

• 「適正階数」と「限界階数」は違う

前項で説明した「構造」は、必ず「RC/6階」というように階数も併記されています。マンションには、その構造によって、安全を保証できる「適正階数」があるためです。
つまり、これを見れば、最低限「その階数にふさわしい構...造をもった建物なのか」を知ることができるのです。
左表のように各構造の適正階数は、RC造が「2?8階建ての中高層マンション」、WRC造が「3階建て以下の低中層マンション」、SRC造が「8階建て以上の高層マンション」となっています。この分類を見ると、8階建て以上のマンションは、SRC造になっていることがわかります。

• RC造/8階建て以上」の表記に注意!

しかし、実際には8階建て以上の物件でも、「RC造」と表記されているマンションがあります。「適正階数」ではなく、理論上建築可能な「限界階数」で建ててしまうマンションがあるためです。
気をつけなければならないのは、8?12階建てのマンションはRC造とSRC造どちらの構造でも建築可能とされていることです。
安全のためにはSRC造にすべきなのですが、コスト高になるため、RC造で建ててしまうケースが出てくるのです。
広告で「RC造/8階建て以上」のような表示を見かけたら、「構造的に余裕のない建物11危険」と考え、近寄らないのが賢明でしょう。