中古マンションの売買の仕組み

購入の窓ロは仲介会社？不動産会社？

新築マンションを買う場合、直接、販売業者(売主)に購入を申し込みます。
一方、中古マンションの売主は、多くの場合はそこに住んでいた個人です。
とはいえ、個人対個人で売買交渉を行なう必要はありません。仲介会社(不動産会社)を介して、売
買交渉や購入手続きを行ないます。物件チラシの隅に「媒介」の文字がある場合はこのパターンです。
そして、売買契約が成立したあかつきには、窓口となってくれた業者に仲介手数料を払います。

• 自社物件にもメリットはあるが......

個人ではなく不動産会社が売主となっている中古マンションもあります。これらは、自身が賃貸用に所有していたり、個人から買い入れたりしたもの。こうした自社物件を売主の業者から直接購入すれば、仲介手数料は不要になります。
しかし、「仲介手数料不要」＝「お買い得」とは限りません。自社物件は「売れ残り物件を不動産会社が買い叩き、自社の利益をのせて売りに出している」可能性もあります。価格と物件内容のバランスの見極めが大事です。
一方で、不動産会社が自ら売る物件なら、一定の品質は保証されていると考えることもできます。

というのも、不動産会社が自ら売る物件は、瑕疵担保に対する保証が2年以上と、
個人が売主の場合(2カ月?6カ月が一般的)より、長めに設定されているからです。

中古マンションの購入に必要な資金はどれくらい?

• 物件価格以外にも諸費用が1割程度必要!

中古マンションを購入する場合、物件そのものの価格のほかに、さまざまな費用がかかります。
まず、不動産会社に仲介してもらった場合は、仲介手数料が「物件価格の3%+6万円(+消費税)」(法定上限)かかります。3000万円のマンションなら、約101万円かかるわけです。
さらに、ローンの手続きや火災保険、団体信用生命保険加入などの諸手続き費用で数十万円。ローンを組まなくても、登記にかかる手続き料、購入後支払う不動産取得税などにも数十万円かかります。中古マンションを購入する場合は、これらの諸費用として、物件価格の6%前後のお金が必要です。
さらに、入居時の引っ越し費用や、家具や家電、カーテンなどの新調費用も合わせると、物件価格の
7?10%はかかると考えておきましょう。リフォームをするなら別途用意を
また、物件をリフォームする場合、それ以外にもかかってきます。リフォーム代金はもちろんのこと、リフォーム工事は契約成立後(つまりローン支払い開始後)にとりかかることになりますから、その間の仮住まいの家賃も必要です。
こうした諸費用は、住宅ローンでまとめて借りる、といったことはできません。住宅ローンはあくまでも物件そのものを担保とした融資だからです。

中古マンションを買うにあたっては、頭金のほかに、諸費用として物件価格の1割程度、プラス、リフォーム費用を用意しておきたいところです。