中古マンションの判別法
中古マンションを買う際にいちばん気になるのが、安全性の問題ではないでしょうか。
どこをどうチエックすれば見抜けるのか。
そのほか、居住性や将来性、リフォームのしやすさなど、マンションに関するあらゆる判別法を書き記します。
- 「新耐震基準」は一つの目安
中古物件の購入を考えるときに何より気になる要素の一つが安全性でしょう。一連の耐震強度偽装問題の報道によって、今まではごく専門的な領域と思われていた建物の構造的な強さについて、買う側もまったく考えないわけにはいかなくなりました。
地震国である日本の建物の強さは建築基準法の中に含まれる耐震基準(地震にどれだけの強さをもつか)をもとに考えます。現在の基準は1981年に施行された新耐震基準(新耐震)で、震度6程度の地震に耐えられる強さを建物に与えることが決められています。一般論としては、この新耐震をクリアした建築物は、それ以前のものより耐久性・安全性が高いとされています。
- 確実さを求めるなら83年以降の物件を
しかし、新耐震以前に竣工した物件でも、建物の強度を考えてまじめに作った耐久性の高いマンションはいくつもあります。反対に新耐震後の物件でも、建設技術が劣っていたり、無理な工期をこなすために施工が粗雑になり、強度に疑問符がつくこともあります。一概に判断することはできません。
新耐震は1981年施行ですが、マンションができるまでにはおおむね1年半程度の期間が必要とされます。そのため、1981年当時に竣工された建物自体はほとんどが新耐震以前の基準に従っているのが実情です。確実に新耐震をクリアしているものをと考える場合は、1983年以降に竣工された物件を選ぶとよいでしょう。
- ■地震と耐震基準の移り変わり
1950年(S25)(旧)建築基準法制定
1968年(S43)十勝沖地震(M7.9)
1971年(S46)(旧)建築基準法施行令改正→帯筋量の強化
1974年(S49)伊豆半島沖地震(M6.9)
1975年(S50)大分県中部地震(M6.4)
1977年(S52)新耐震設計法案発表
1978年(S53)伊豆大島近海地震(M7.0)
宮城県沖地震(M7.4)
1981年(S56)
1995年(H7)阪神・淡路大震災(M7.2)→1日耐震基準の建物倒壊
2000年(H12)建築基準法改正
地耐力に応じて基礎を特定
継手・仕ロの仕様を特定
住宅の品質確保の促進等に関する法律施行
住宅性能表示制度実施
2005年(H17)耐震強度偽装問題の発覚
2007年(H19)建築基準法改正
構造基準の厳格化
専門家による構造計算のチェック
3階建以上のマンションで中間検査を実施,
中古マンションを買う際にいちばん気になるのが、安全性の問題ではないでしょうか。
どこをどうチエックすれば見抜けるのか。
そのほか、居住性や将来性、リフォームのしやすさなど、マンションに関するあらゆる判別法を伝授します。
- 「新耐震基準」は一つの目安
中古物件の購入を考えるときに何より気になる要素の一つが安全性でしょう。一連の耐震強度偽装問題の報道によって、今まではごく専門的な領域と思われていた建物の構造的な強さについて、買う側もまったく考えないわけにはいかなくなりました。地震国である日本の建物の強さは建築基準法の中に含まれる耐震基準(地震にどれだけの強さをもつか)をもとに考えます。
現在の基準は1981年に施行された新耐震基準(新耐震)で、震度6程度の地震に耐えられる強さを建物に与えることが決められています。一般論としては、この新耐震をクリアした建築物は、それ以前のものより耐久性・安全性が高いとされています。
- 確実さを求めるなら83年以降の物件を
しかし、新耐震以前に竣工した物件でも、建物の強度を考えてまじめに作った耐久性の高いマンションはいくつもあります。反対に新耐震後の物件でも、建設技術が劣っていたり、無理な工期をこなすために施工が粗雑になり、強度に疑問符がつくこともあります。一概に判断することはできません。
新耐震は1981年施行ですが、マンションができるまでにはおおむね1年半程度の期間が必要とされます。そのため、1981年当時に竣工された建物自体はほとんどが新耐震以前の基準に従っているのが実情です。確実に新耐震をクリアしているものをと考える場合は、1983年以降に竣工された物件を選ぶとよいでしょう。
■地震と耐震基準の移り変わり
1950年(S25)(旧)建築基準法制定
1968年(S43)十勝沖地震(M7.9)
1971年(S46)(旧)建築基準法施行令改正→帯筋量の強化
1974年(S49)伊豆半島沖地震(M6.9)
1975年(S50)大分県中部地震(M6.4)
1977年(S52)新耐震設計法案発表
1978年(S53)伊豆大島近海地震(M7.0)
宮城県沖地震(M7.4)
1981年(S56)
1995年(H7)阪神・淡路大震災(M7.2)→1日耐震基準の建物倒壊
2000年(H12)建築基準法改正
地耐力に応じて基礎を特定
継手・仕ロの仕様を特定
住宅の品質確保の促進等に関する法律施行
住宅性能表示制度実施
2005年(H17)耐震強度偽装問題の発覚
2007年(H19)建築基準法改正
構造基準の厳格化
専門家による構造計算のチェック
3階建以上のマンションで中間検査を実施,
- 大地は建物の耐久性のよりどころ
世田谷区の中古マンションの耐久性・安全性は、そのよって立つ地盤からも影響を受けます。固い地盤に建てる場合と比較して、湿地やもともと沼や川だった土地に建物を建てるときは、地盤の弱さに配慮した設計や構造が選ばれ、安全性を確保します。
建物が大地と接触する部分にはコンクリート製の基礎があり、ほとんどのマンションは安定した地盤に杭を打って基礎にしています。
もともと軟弱な地盤だったとしても、この杭がきちんとしていれば建物自体の耐久性は確保できます。
気に入った物件の土地柄を調べてみたら昔は池だった、というような場合でも、すぐにあきらめることはありません。
- ボーリングデータで見えない地盤が見えてくる
そんなときには、マンションが保管している設計図書のボーリングデータを確認してみましょう。ボーリングデータには、建物の建設を始める前の地盤調査の詳細が記されており、地盤の土質や地層がどうなっているかがよくわかります。
地表近くが軟弱でも、掘り進んで安定した地盤である細砂層にしっかり杭が打たれていれば、地盤関連の強度は問題ないといえるでしょう。
地盤の強度は「N値」で表され、一般的には50以上あることが目安です。この値が5メートル以上続いていればまず安心。ボーリング個所は複数あるので、希望する物件の入っている棟にかかる箇所の結果は、とくにきちんとチェックしましょう。
- めずらしくない「ピロティ」型駐車場・店舗
阪神・淡路大震災では、多くのビルがさまざまなかたちでつぶれたり倒れたりしましたが、いくつか典型的な壊れ方をした例があります。そのうちの一つが1階部分のもろさによるもので、1階が駐車場だったマンションもこれに入ります。
敷地に余裕のないマンションの場合、建物の1階部分を全部駐車場にするのはめずらしくありません。
問題はその作り方で、車や人の出入りを考えて開放的に柱だけで支える空間(ピロティ)にすると、柱と壁に囲まれた住戸部分とくらべて確実に強度が低くなります。
柱以外の壁をガラス張りにした店舗などのテナントであっても、これと同様です。
- 補強されていれば強度的には問題解決
震災の後、ピロティ型の建物の多くが耐震補強工事を行なっています。これは目で見てすぐにわかるので、必ず確認しましょう。
一つはピロティの柱と柱の問に壁を作る方法です。
強度は増しますが、壁の場所によっては使い勝手に支障が出ることもあります。鉄骨ブレースを入れて採光を保ちながら補強する方法もありますし、最近では柱上部を補強し、下部は車や人の出入りが従来どおりできるという技術も出てきました。
また、一見わかりにくいのが、炭素繊維や溶接金網を柱に巻き付けて柱自体の強度を上げるもの。ピロティ部分がそのままになっている建物はこの方法をとっている場合があるので、確認してみましょう。
鉄骨ブレースによる補強
鉄骨をクロスさせることで、両側の柱に均等に力を振り分ける。
柱に鉄板などを巻き付けての補強
柱に鉄板や炭素繊維を巻き付け、柱が横にぶくらんで破壊されるのを防ぐ。
鉄筋コンクリート造の壁による補強
壁を増やして支える断面積を増やしたことで、今までより重いカに耐えられる。
- コンクリートのひび割れは建物の宿命
マンションには、材料としてコンクリートが使われています。セメントに骨材と水を加えて作るコンクリートは、作業時は軟らかく乾燥すれば固く強くなる、建物になくてはならない素材です。
強い建材であるコンクリートも長い間の風雨にさらされて少しずつ劣化します。わかりやすいところでは、外壁のひび割れなどが挙げられるでしょう。
ひび割れには、建物の強度に影響を与える深刻なものから、構造にあまり関わりのない軽度のものまでいろいろあります。補修工事もできるので、中古マンションを選ぶ際には神経質になりすぎず冷静に見ることが大切。設計図書にコンクリートの強度が明記されているので、「品質基準強度」の数値が「設計基準強度」を上回っているか確認しましょう。
- 鉄筋のさびを左右する「かぷり厚さ」
ひび割れ以外の代表的な劣化が「中性化」。コンクリート中の水酸化カルシウムが大気中の二酸化炭素と反応して炭酸カルシウムとなり、コンクリートがアルカリ性から中性へと変化する現象です。
鉄筋コンクリート造の建物は、コンクリートが鉄筋の上に厚く覆いかぶさることで鉄の酸化、つまりさびを防いでいます。しかし、中性化するとさびが防ぎきれなくなって、建物の構...造が弱くなるのです。
コンクリートの厚みの程度を示す数値が「かぶり厚さ」で、これが大きいほど中性化を遅らせることができます。設計図書で「設計かぶり厚さ」が「最小かぶり厚さ」を上回っているかチェックします。
- 木造=戸建ての床とは違う
世田谷区の中古マンションを見学に行なってもっとも気になることの一つが床のきしみ。音はもちろん、強度に問題がないのか、誰もが不安に感じます。
木造一戸建てでは、基礎部分から湿気が上がり、木材の床そのものが腐食してきしみや沈みが出ていることが考えられます。この場合、いわゆる「床が抜ける」という強度的な心配も出てきます。
しかし、マンションは一戸建てと違い、もともとの建材がコンクリートであるため、フローリングの床を施工したときのちょっとした不注意が原因であるのがほとんど。リフォームでほぼ解決できます。
- 床はリフォームで解決、でも窓のゆがみは?
多くのマンションの床ではフローリングの下にパーティクルボードを敷き、それを支持脚が支えています。パーティクルボードには規格があり、何枚か並べて部屋に合わせますが、並べる際に多少のスキ間をとらないと、フローリングを踏んだときにボード同士が干渉しあってきしみ音が出るのです。強度的には問題のないことがこれでわかるでしょう。
直すには一度フローリングをはがし、ボードのスキ間をとりますが、その際には支持脚を増やしたり位置を変える必要が出てくる場合もあり、結果として工事費が高めにつくこともあります。
床同様に気になるのが窓のゆがみ。これは床と違い、サッシの施工ミス以外に建物そのものの傾きなどの原因が考えられます。複数箇所がゆがんでいるときには、その物件はおすすめできません。
- 設備関連は共有部分と専有部分が直結
世田谷区の中古マンションの給排水・ガス・給排気・電気といった設備は暮らしの生命線です。中古物件では、これらの管がどんな状況になっているか大変気になるところです。
各管とも通常は床スラブの下やパイプ(配管)スペースを通るため、目にふれることはありません。
しかし、赤水や排気不良、電気容量不足など不具合が生じれば即、生活に影響します。
また、これらは共有部分と専有部分とが直結しているため、万一不具合が生じても専有部分だけの修繕ではあまり意味がありません。建物全体の管理・修繕の計画と連動した手入れが必要なのです。
電気容量が足りないと勝手に配管してトラブルになったり、排水管のつまりを直すのに階下の天井を壊さねばならず、費用がかさんだ例もあります。
- 修繕履歴を確認してリスクを軽減しよう
設備の主な修繕方法として、高圧で内部のさびを削り取った後に樹脂コーティングなどを施して既存の管を生かす「更正工法」と、管そのものを新品と交換する「更新工法」があります。
定期的に清掃していても、築十数年過ぎれば各管とも腐食が進み修繕が必要となりますが、前述のとおり共有部分と専有部分がつながっているため、台所の横引き排水管など専有部分の修繕でも、個人の都合ですぐに行なえないこともままあります。
事前に修繕履歴を確認しておくことで、入居直後の大修繕や、不具合に手をつけられないといったリスクを軽減できるでしょう。
- 柱がなくなる「アウトフレーム工法」
中古マンションを選ぶときも、やはり真っ先に目が行くのがリビングではないでしょうか。最近の新築マンションでは、部屋の隅に柱の出っ張りをほとんど見かけなくなりました。これは柱をバルコニーや外廊下に出し、部屋の中はすっきり広くする「アウトフレーム工法」によるものです。
アウトフレーム工法が広がり始めたのは10年ほど前から。中古マンションでも、同工法を採用している物件に出会うこともあるでしょう。歴史の浅い工法のため、耐久性などの判断はこれからですが、部屋の使い勝手の面では注目したい工法の一つです。
- 明るくて広い部屋にもデメリットが
また、天井から窓を切る「ハイサッシ」も、新築マンションのリビングでは欠かせないものになりました。これは「逆梁工法」という、従来は床スラブの下を通していた梁を上に通す方法で可能になったもの。天井に出ていた梁の出っ張りを、階上の住戸のバルコニーにもっていくことで大きな窓を切れるようになりました。
採光性がウリですが、日当たりがよすぎてカーペットがやけたり、天井が高くなったぶん、冬は部屋が暖まりにくいなどのデメリットも実は存在します。
バルコニー側全面を横長のリビングにした間取りも人気ですが、この場合、ほかの部屋があんどん部屋(採光性の悪い部屋)になっていないか確認しましょう。そこまで優先するほどリビングで過ごす時間が長いかどうか、考えてみましょう。
- ポイントはコンクリートの厚み
音は中古マンション最大級の問題。フローリング仕上げが増えた昨今はなおさらです。床・天井・壁のコンクリートが防音の重要な役割を果たしています。
もっとも気になるのはやはり階上からの音です。
人が歩いたり子どもが飛び跳ねたりする「ドスン」といった感覚の「重量床衝撃音」、イスを引いたりスプーンを落としたときの「カチン」といった感覚の「軽量床衝撃音」の2種類があり、床スラブのコンクリートの厚さで伝わり方は相当変わります。
最近のマンションは床スラブの厚みを200ミリ程度にして防音性を高めていますが、10年前くらいの物件になると150ミリ程度が通常です。
- フローリングの構造にも注目
ほかにも二重床や遮音フローリングなど、中古マンションの床は防音の工夫がいろいろと施されています。
二重床は、床スラブとフローリングの問に支持脚を立てて空間を作り、とくに軽量床衝撃音に有効です。しかし、家具の置き方によっては脚を増やして荷重を分散する必要が出てくることもあります。
遮音フローリングは、床スラブとフローリングの問に音を遮るクッション材を挟むもので、手軽でローコスト。ただ、歩いたときに床が沈む感じがするので、見学時に感覚をよく確かめましょう。
管理組合では床の材や工法に気を配り、遮音等級を表すL値が多くは45以下、厳しいところでは40以下のものを使用するように定めています。
- リフォームで「できること」「できないこと」
購入する中古マンションを「終の住処」に考えている人も多いことでしょう。その場合、ぜひバリアフリーの視点からも物件を見定めたいところです。購入後のリフォームで対応できるものと、できないものがあることを念頭に置きましょう。
車イスを使うことになった場合、廊下の幅は住宅金融支援機構の定めでは780ミリ以上となっていますが、900ミリ程度はないと何かと不自由で、現実的ではありません。構造壁に囲まれた狭い廊下はリフォームでも広げられないので要注意です。
床をかさ上げして全面フラットにすることも行なわれますが、天井の低い部屋では圧迫感が出てしまうこともあります。その場合、スロープで処理する手もありますから、柔軟に考えましょう。
- 先走りすぎのバリアフリーは危険？
手すりの追加や風呂場の浴槽の高さ、スイッチ類などは、コストはともかく、比較的簡単にリフォームできます。
逆に、健康なうちから何でもバリアフリーにしてしまうと、ある種の弊害が出てきます。家に多くいてフラットな床ばかり歩いていると、たまに外に出て段差だらけの道や階段を歩いたときにつらく感じたり、身体機能が通常よりも早く衰えるという報告もあります。
現況の設備にこだわる必要はなく、建物の構造に関わる部分で、将来、バリアフリー化の障壁になるところがないかをきちんと確かめましょう。
プツシュプル八ンドル
ドアを引いて開けるときはバーを引き、ドアを押して開けるときはバーも押すしくみのドアノブ。
高齢者や子どもでも楽に開閉できる。
廊下の幅
住宅金融支援機構の定めた有効幅は780mm以上。
ただし、この幅では二人がすれ違うのは難しい。
建物を支えている構造壁に囲まれていないかをチェック。構造壁には鉄筋も入っていて動かせない。
ワイドスイッチ
文字どおり、誰にでも押しやすい大きめのスイッチのこと。価格も通常のスイッチと大差がなくお手ごろ。
低い浴槽
洗い場の床から450mm程度が理想。パスルームについては、まずは目地がとれたり、タイルにひび割れがないかをチェック。ぱっと見、きれいでも、防水切れを起こしていて、下の階への漏水一歩手前というケースも。
床かさ上げによるフルフラット化
かさ上げした部分は天井高が低くなるので注意が必要。将来バリアフリー化を考えているならば、そのぶん差し引いて天井の高さも考えたい。
- 中古なら安心!ではない
一度かかると容易には完治しないシックハゥス症候群。建物に使われた接着剤に含まれているホルムアルデヒドなどが元凶とされています。
ホルムアルデヒドは時間が経つと揮発が終わるので、中古なら安心といった論調も一時はありました。
しかし、現在では、物件によっては築後10年経っても揮発が続いているものも確認されていて、中古なら安心という考え方は危険です。
また、家具の接着剤が原因の場合もあり、気密性が高いマンションでは常に注意が必要です。
- ポイントは「換気」と「建材」
建築基準法が改正され、2003年7月1日以降に建築確認申請がされた住宅には「24時間換気システム」が義務づけられました。物件を見るときには各部屋に給排気口があるかどうか、小さすぎないか（直径10センチ程度が目安)を確認しましょう。
また、自然素材のみを使っている場合を別として、ほとんどのマンションでは壁・天井はビニールクロス仕上げが主流です。この建材にも注目しなければなりません。
建材にはJASによるホルムアルデヒド放散基準が定められており、放散量によって、建材として使用できない「F☆」から、使用面積に制限なく自由に使える「F☆☆☆☆(エフフォースター)」まで等級があります。現在ではほとんどの建材でF☆☆☆☆が選ばれていますが、中古マンションの場合には確認しておいたほうがよいでしょう。
■建築材料の区分と内装仕上げへの使用規制
◎現在はほとんどの建材が
F☆☆☆☆
最近は基本的に建材メーカーが、F☆☆☆☆のも⑳しか生産していないため、入居前にリフォームを行なうようなときも、過度な心配は不要。
◎ホルムアルデヒドが
ゼロなわけでほない
ただし、F☆☆☆☆表示が定められた放散基準繧の最低値であるだけで、ホルムアルデヒドがゼロというわけではないので、反応が出やすい人は注意。
■24時間換気システムの義務化
◎1時間で室内の約半分の
空気を入れ替え
換気の方泌でもっとも多いのは、排気は機械で強制約に行ない、外気は自然に取り込むシステムのもの。
もちろん、ランニングコストがかかる。
◎逆に有害物質を招く
恐れも
勘違いしてはいけないのは、空気を洗浄するわけではないということ。
高速道絡の近くであるなど、取り込む外気がもともと汚れていると、逆に室内に有害物質を呼び込むことに。花粉症の人も要注意！
- 管理規約は世田谷区の中古マンションのカナメ
リフォームの際、もっとも重きを置いて考えるべきなのが各マンションが定める管理規約です。管理規約にはリフォームに際しての共有空間・専有空間の取り決めや考え方から建物全体の約束事など、集住という生活形態を快適に維持するための必要な事柄が定められ、すべての住民がこれに従うことが求められる重要なものです。
マンション住まいを選ぶ理由の一つに「カギ一本で、外界と一切の接触を断って生活できる」という考え方がありますが、これは間違い。一戸建てと違い、隣の世帯と壁一枚でつながっていて物理的な距離が近く、また、廊下やベランダ、駐車場などの共有部分があって初めて成り立つのがマンションです。
規約を守り、一戸建て以上に周囲に住む人々とよい関係を保つことが必須事項なのです。
- 納得できる規約か、必ず事前確認を
世田谷区の中古マンションのリフォームに関する規約でもっとも多いのが遮音に関する部分です。たとえば畳敷きからフローリングにする場合、床にスプーンなどを落としたときの音(軽量床衝撃音)と、人が飛び跳ねたりしたときの音(重量床衝撃音)の数値基準を定め、それをクリアする性能を床にもたせることが求められます。
また、規制の厳しいマンションによっては仕上げ材が規定されることもありますし、日曜祝日には工事を行なわないことはすでに常識です。自分で納得しがたい規約のあるマンションに住むのは苦痛以外の何物でもないですから、必ず確認しましょう。
■管理規約の定める一般的な制限
◎リフォーム可能な専有部分は、柱や壁の表面だけ
⇒コンクリートの躯体は共用部分!
原則、壁に穴をあけたり、壁にネジを打ち込むことはできない(躯体壁の真ん中までを専有部分としているところも。こちらは壁にネジを打ち込むことも可能)。
◎外観についてはほとんど不可能
⇒ベランダにサンルームなどの増設は不可！
手すりの色の変更も、マンションのイメージを変える恐れがあるので不可。
廊下側も同じで、共有部分に面しているところは基本的にリフォームは不可。
- 中古マンションの管理規約の絡むリフォームは意外に多い
ここでは、リフォームと管理規約の関係についてもう少し詳しくお話ししましょう。管理規約の確認が必要なリフォームを左ページにまとめたので、参考にしてみてください。
ほとんどの管理規約で外壁に穴をあけてはいけないと定められていると述べましたが、具体的にはどんなときに外壁に穴をあけるようなリフォームが生じるのでしょうか。
よくあるのが、浴室内に置かれたバランス釜の給湯を、ガス給湯器式のユニットバスに交換するケースです。ガス給湯に交換するには、ベランダに給湯器を置き、配管用の穴を外壁にあける必要があるのです。
- 管理組合との交渉も視野に入れて
管理組合に許可を得なければいけないリフオームは意外に多いものです。「こんなはずじゃなかった」という事態に陥らないためにも、事前に管理規約のチェックは欠かせません。
一方で、規約の内容が、必ずしも絶対であるとは限りません。もちろん、原則としては守らなければなりませんが、規約の中には今の時代にそぐわないものも多く、管理組合に「給湯器を変更したい」など、同じような要望が寄せられていることもめずらしくないのです。「古い設備のままでは中古マンションの資産価値も落ちてしまうのでは」と管理組合の理事会に手紙を書き、了承を得た例もあります。まずは、あきらめずに交渉してみましょう。
- 一戸建てより自由なリフォームができる
中古マンションは増築ができないため、個人的なリフォームは専有空間のみ。しかし見方によっては一戸建て以上の自由さがあるともいえます。
多くの一戸建ては柱・梁・筋かいなどで構成される伝統的な「軸組工法」か、2×4(ツーバイフォー)に代表される壁自体で建物を支える「壁式工法」です。増築ができるぶん、間取りなど建物の構造を支える根本部分はなかなか変更できません。
その点、コンクリートの箱で囲まれた一つの空間構造のマンション(耐力壁のある壁式工法を除く)の場合、間仕切り壁は基本的にすべて取り除いても構造的に問題がありません。そのため、部屋全体を大きなワンルームにもできるなど、間取りの自由度は一戸建てよりもかなり高いといえます。
- 配管はマンション全体が関わるもの
注意したいのは、給排水やガスといったパイプラインを持つ、設備に関連するリフォームです。
前述のとおり、各管は専有空間では床や天井裏を通り、最終的に共有の竪管につながります。このため、入居後に不具合を感じて専有部分だけリフォームしてもあまり意味をなさないのがほとんど。言い換えればパイプ関連のリフォームはそのまま中古マンション全体の修繕計画に含まれると考えるのが妥当でしょう。水回り位置も基本的に変更は望めません。
好きなシステムキッチンが使えないといった意味ではなく、「管は共有」という視点でリフォームを考え、必要ならば修繕計画を確認することです。
- 中古マンションこそ管理力が大切
「マンションは管理を買え」という言葉はすでに何度もあちこちで目や耳にしているかもしれません。
この金言は、新築以上に中古マンションを購入するときに重い意味をもっています。
そもそもマンションの管理とは何でしょう。多くの人がたくさんのものを共有しつつ、一つの空間で快適に暮らしていくために必要な諸行為のことです。
そして、中古マンションは、その管理の下で居住環境として育てられてきたのです。管理力のチェックは、マンションのチェックそのものかもしれません。
- よい管理は建物を長もちさせる
建物は歳月を経て少しずつ劣化していきます。鉄筋コンクリート造のマンションの場合、外壁にひび割れが生じたり、防水が弱くなって水漏れが起こったりする現象は物理的に免れません。
管理力の差はまずこういった部分であらわれます。
ひび割れや漏水は放っておくと建物の構造自体に悪影響を及ぼしたり、階下の住人の生活が成り立たなくなるなど深刻な事態を招きかねません。けれども、日ごろの管理・保守点検がきちんとしていれば日常の小ロ修繕の範囲で対処でき、来たるべき大規模修繕まで建物を維持できるのです。
清掃も重要です。共用廊下やエントランス、ホール、階段などを日ごろからきれいにすることは建物や設備のさびや腐食の進行を防ぎ、建物を良好な状態に保つことにつながります。清掃状態は物件見学時に、必ずチェックすべき事柄でしょう。
- 規模によって管理主体はさまざま
実際の管理を誰が行なうかは、それぞれの中古マンションによって違います。比較的小さなマンションでは、管理組合と直結したかたちで住民本人による自主管理が行なわれ、中規模以上になると外部の管理会社に委託することが多くなります。
どちらの方法がいい悪いといったことは一概にいえません。住民が支払っている管理費用に見合った、有効な管理がなされているかが重要なのです。
- 「適正な管理費」＝「重要な管理力」
郵便受けやエントランスの清掃状態、切れている照明はないか、ゴミ置き場や駐輪場が荒れていないかといったことは、そのマンションの管理状態が直接見える部分なので、要チェックです。
そのほかに確認しておきたいのが管理費です。多くのマンションで管理費用が高すぎるという指摘がなされており、実際に試算すればたいてい下がります。これは従来、管理は主なマンション事業者であるデベロッパーが竣工後にそのまま委託を受けて行なっていたため、住民の意識が及ばず、中身のチェックがなされてこなかったことが原因です。今後は住民がより積極的に管理に関わることで、金額の適正化がなされていくという過程にあります。
かといって、安かろう悪かろうでは話になりません。ゴミが放置されても仕方ない程度の金額しか計
上していない中古マンションは要注意。建物や空間を大事にしつつ気持ちよく暮らすための適正な管理費が定められているかは管理力の最たるものでしょう。
- 大規模修繕は避けて通れない
十数年の単位でやってくる大規模修繕。この「行事」に対し、管理組合は大規模修繕計画を立てています。この計画書はマンションの成長記録のようなもので、建物の状態がよくわかります。閲覧して前回の修繕内容や、次回の修繕時期について確認しておきましょう。管理組合の管理力も見えてきます。
入居後に大きなリフォームを考えている場合にはさらに確認が重要です。通常マンションのリフォームは専有空間より共有空間が優先され、同時期の工事では専有空間側が一時停止を求められます。
また、配管関連のリフォームは専有部分と共有部分を一緒に行なうのが効果的なので、大規模修繕の工期に合わせて考えたほうがよいのです。
- 修繕積立の金額や滞納金の有無は重要
大規模修繕に向けて管理組合では毎月積立を行なっていますが、この月額や残高も確認しましょう。
販売会社が新築でマンションを売り出す際、見かけの値ごろ感を出すために管理費や修繕積立金を安く設定することがあります。これでは必要な金額に届かないため、実際の修繕時には一時金が徴収されることになり、予定外の数十万円もの出費に泣かされるはめになります。
ほかに中古マンションの場合、気をつけたいのが前の居住者が積立金を滞納しているケース。購入した物件に滞納があると、それをそのまま抱え込むことになります。
何より滞納という事実を放置してきた管理組合の姿勢そのものに問題があるといえるでしょう。
- マンションの未来図を映す「用途地域」
用途地域は、自分の選ぶ世田谷区で中古マンションの未来を読むためのポイントの一つとなります。
日本の都市計画は、土地の利用目的によって、地域を12種類に分けています。これが「用途地域」で、住居系・商業系・工業系があり、建てられる建築物も決められています。「住居専用地域」群では一戸建てや共同住宅、学校、病院、小規模店舗など以外は建てられません。閑静で良好な環境での暮らしがある程度保証されているといえます。
反対に「商業地域」や「準工業地域」は、お店やボウリング場などの遊技施設や劇場、工場など街のにぎわいや産業を担う建物の建設が許されているほか、一戸建てやマンションも建てることができます。
- 商業・準工業地域は環境的に高リスク
住宅ばかりで静かすぎてもつまらない、にぎやかさや便利さ、遊ぶ場所が住まいの周囲にほしいという考えなら、商業地域や準工業地域に建つマンションに住むのも、もちろん一つの選択です。将来もし売却することになった場合、商業地域のマンションなら、駅への近さや買い物のしやすさなどの利便性をウリにできることもあるでしょう。
ただし、これらの地域は住宅専用地域よりも街の様相や建築物が変化しやすい特徴があります。中古マンションの隣の駐車場が工場になり、大気汚染や騒音に悩まされたり、新しくできたお店のネオンサインで、眠れなくなったりするなど、住む場所としてのリスクはやはり低いとはいえません。
- 計画道路が通れば環境は激変
住もうとする中古マンションの周辺環境がこれからどうなるのか、用途地域のほかに未来を予想する手段として、都市計画道路や、まとまった土地の有無を確認することも必要です。
一般に計画道路は長期的な展望で計画されることが多く、地図上に線があっても何十年もの間実現しないこともめずらしくありません。もともとコンクリートの建物は計画道路上には建てられないため、暫定的な建設が認められている木造一戸建てのように道路開通時に立ち退かされる危険性はありません。
しかし、近くを本当に通った場合、車の交通量一つとっても周囲の環境は激変します。用途地域によつてはわい雑な商業空間に変化する可能性もあります。
終の住処として考え、長く住むつもりであれば、このあたりも注意したほうがよいでしょう。
- 眺望は高層マンションの資産
かつて、世田谷区大規模マンションのすぐ南に新たに高層マンションが建ち、日照がほとんどなくなって訴訟問題にまで発展した事件がありました。
最近はこのように極端な日照問題はあまり見られませんが、高層マンション最大のウリである「眺望」については、いまだに同様のことが起こっています。
「高みからのいい眺め」は購入価格にも反映されるマンションの資産です。それが、後から建った高層マンションの殺風景なファサードにとって代わられないために、眺望側にまとまった空き地や駐車場がないか、必ず確認しましょう。
- 業者しか知らない?「中古マンションのの価値」
永住志向が強くなっている中古マンション。とくに世田谷区では顕著です。
しかし、とくに若い世代にとっては、家族が増えたり、転勤の可能性があるため「いつかは住み替えるかも」と思いながらの物件選びになるのがふつうです。そうなると、住み替えのときにいくらで売れるのか、物件の価値・市場価格を知りたいところです。
また、住み替え予定がなくても、いくつか物件を見て回るうちに「この物件は本当にこれだけの価値があるのだろうか?」「実は高くふっかけられているのでは?」といった考えもよぎります。
ピカピカの新築と違って建物の美しさに惑わされないぶん、冷静な目で物件を見ることができるからです。
- 「東京力ンテイ」のHPを活用しよう
不動産の市場価格や資産価値を知るには、今までは業者に依頼して査定してもらうしか方法がありませんでした。よってマンション価格も売り手側の言い値を信じるしかなく、買い手側が客観的な目で物件を見ることは難しかったのです。
そんな中で東京カンテイの「マンション価格情報サービス」では、業界内でのみ出回っていた情報をオープンにし、買い手側が購入を検討している世田谷区の中古マンションや周辺マンションの価格相場のほか、「もしも貸し出す場合の賃料」までをインターネット上で調べることができます(有料)。建物そのものだけでなく、立地的な条件などからもマンションを査定することができるのです。