住宅ローンの選び方

新築よりも安い価格とはいえ、購入時にはローンのお世話になる人がほとんど。
いざローンを組む段になってあわてないように、いま注目の「フラット35」を含めて、住宅ローンとの賢い付き合い方を知っておきましょう。

住宅ローンのしくみはどうなつているの?

• 申し込みは売買契約を結んでから

初めに、住宅ローンの一般的な手続きの流れを見
てみましょう。
住宅ローンの正式な申し込みは、不動産業者の仲介のもと、物件の売買契約を結んでからです。申し込みを受けた金融機関は申込者の審査を行ない、融資の可否、融資金額などを決定します。そのため、売買契約後に、融資許可が下りずに購入を断念するケースも出てきます。
ただ、このような事態をできるだけ避けるため、売買を申し込んでから契約を結ぶまでの間に、予備審査があります。仲介会社などを通して、金融機関に融資の見通しを判断してもらうのです。
まれに予備審査ではOKが出ていたのに、本審査で減額されたり、融資を断られることもあります。
その場合には、売買契約書に記された特記事項により、ペナルティなしで売買契約を破棄できるようになっています。

• 自ら金融機関で審査を受けることも

住宅ローン商品は種類も多く、利率もまちまちです。わずかー%程度の利率の違いでも、金額が大きく借入期間も長いため、返済総額は大きく異なってきます。では、実際にどうやって借り入れ先を決めていくのでしょうか。
一般には仲介会社から金融機関に予備審査の書類を提出してもらいます。伸介会社に全面的に任せた場合、審査先の金融機関は仲介会社と関係の深いところが中心となります。そして、OKの出た金融機関の中から借り入れ先を決定します。
もし、希望の金融機関がある場合には、仲介会社
と相談して予備審査に加えてもらうか、必要な情報をもらって、直接、審査を受けることもできます。
予備審査を受けたからといって、必ずそこで借りなければいけないわけではありません。遠慮なく審査を受けてみるとよいでしょう。

• 中古と新築でローン商品に違いはない

ところで、住宅ローンは、新築と中古で商品が分けられているわけではありません。以前は、圧倒的に新築マンションに有利な住宅ローンばかりで、中古物件といえば、変動金利が基本の民間ローンが中心でした。最近では中古マンションでも、利用できるローンは新築とほぼ変わらなくなっています。
とくに、住宅金融支援機構と民間金融機関との提携商品である「フラット35」は、「最長35年」の「全期間固定金利」が大きな魅力です。中古マンションでも利用しやすく、金利水準も長期間固定金利タイプの中ではもっとも低金利なローンの一つのため、これから中古マンションローンの中心になっていくでしょう。

• 年収に占める年間返済額の割合が基準

中古マンションの融資額の決定方法は、フラット35と純粋な民間ローンでは若干異なってきます。
フラット35の上限額は物件価格100%(金融機関によっては90%)です。
また、年収に占める年間返済額の割合を示す「返済負担率」も関係してきます。
返済負担率は年収によって決められていて、年収400万円未満では30%以下、400万円以上では35%以下となっています。
つまり、年収が400万円の人の場合、年間の返済額は35%を掛けた140万円が上限。月々にすると約12万円で、ほかに毎月のローンの支払いが3万円ある場合は、12万円13万円H9万円を超えない範囲で総融資額が決定されます。

• 勤務先、勤続年数なども審査対象

一方、民間ローンの融資限度額は公表されていませんが、提携ローンなら物件価格の95%まで、非提携なら80%までが一般的です(最近は100%ローンも増えています)。また、返済負担率の基準は、年収に対して35%が目安といわれています。
前記のとおり、年間返済額には住宅ローンだけでなく、そのほかの借入金を合わせたすべての借入金が含まれます。車のローンなどを抱えている人は、そのぶん融資限度額が減額されることになりますので注意してください。
こうした返済負担率に加えて、最終的な融資額は、借り主の勤務先、勤続年数などを総合的に判断して決まります。たとえば、勤続年数については3年以上が基本。ただし、同業種の転職の場合は継続勤務と見なされることが多いようです。

• 転収入合算すれば融資額を増やせる場合も

いずれにしても、銀行によって重視する点は違います。
同じ年収400万円でも、A銀行では3000万円借りられたのに、B銀行では2500万円しか借りられないということもありえます。
上場企業に勤めていて消費者金融などの借り入れがなければ、返済負担率が多少オーバーしてもパスする場合もありますし、逆に年収は十分でも勤め先の経営状態が悪いために融資を断られたケースも実際にあります。
もし、自分の収入だけで希望の融資額に届かない場合は、配偶者など家族の収入と合算できないか、問い合わせてみるとよいでしょう。「収入合算」は金融機関によって、積極的に認めているところと、そうでないところがはっきり分かれています(たとえば、フラット35では認められています)。あきらめずに当たってみることをおすすめします。

• 自己資金は頭金+諸費用

以前は、3割の自己資金がないと中古マンションのローンが組めないといわれていました。物件価格の8割までしか融資が下りないのが普通だったため、「最低でも頭金用に物件価格の2割、諸費用(登記費用、融資手数料、仲介手数料、引っ越し代など)に1割、計3割の自己資金が必要」といわれていたのです。
しかし、最近では頭金がなくても返済能力があると判断されれば、諸経費も含めて100%融資を受けられる住宅ローン商品が多数登場しています。
とはいえ、無理な資金計画でローンを組むのは、やはり避けたいところですし、借入額が大きければそのぶん余計に利息を支払うことになります。ある程度の自己資金を貯めてから買うのか、それとも目いっぱい融資を受けて買うのか、なかなか判断がつかないことでしょう。

• 貯めるより借りたほうがトクな場合も

この場合、「金利情勢」が判断のポイントです。頭金を貯めている間に金利が上昇すると想定すると、3割の自己資金を貯めるより、ローンを借りてしまったほうが総返済額を低くおさえられるからです。
年間100万円程度の貯蓄しかできない家庭であれば、頭金がなくても1割程度の諸経費が捻出できるなら、購入に踏み切ったほうが結果的には得といえます(ただし、リフォーム費用が別途必要な場合は、検討が必要です)。つい自己資金不足のリスクにばかり目が向きがちですが、貯めている間の金利上昇リスクもあることを視野に入れておきましょう。

• 借入可能額と返済可能額は別物

住宅ローンを考えるにあたって注意が必要なのは、「借りられること」と「返済できること」は同じではない点です。
借入可能額は、金融機関が借り主の年収や勤続年数、ほかのローン借入額などを審査して、はじき出す数字です。
しかし、これは形式的な分析であって、各家庭の内情まで加味したものではありません。
たとえば、これから子どもが進学するのが公立か私立かによっても、家計のゆとりは変わってきます。
高齢者の親のいる家族ならば、将来の介護のことも考えておかなければならないでしょう。
また、年収に関していえば、将来の昇給の期待は勤務先の会社の経営状態や本人の能力に大きく左右されます。
借入可能額が同じでも、家族構成やライフスタイル、また将来設計の違いで返済可能額は変わってくるのです。

• 返済可能額は自分にしかわからない

返済可能額は、借り主が家計とのバランスで算出するものです。
一般的には「現在の家賃」+「年間貯蓄額」が返済可能額だといわれます。
しかし、ゆとりある暮らしを希望するなら、そこから教育費や老後の資金などを差し引いて計算に入れておく必要があります。
また固定資産税や管理費・修繕積立金などのランニングコストも念頭に入れておかなければなりません。

• 頭金にはリスク回避の意味もある

とくに中古マンションのの広告で「頭金ゼロで購入可」「月々のお支払い○万円より」という文面をよく見ます。「頭金がなくて、月々の支払いも今の家賃より安いならお得」と感じる人もいるかもしれません。
しかし、こうした広告はよく見ると、たいていは変動金利1%、返済期間35年で計算しています。同条件で2500万円の融資を受けた場合、毎月の返済額は7万571円(ボーナス払いなし)で済みますが、金利が上昇して3%になれば、毎月9万6212円にはね上がります。
仲介会社も商売です。たずねられたことについては答えても、自ら不利な情報を教えてくれるとは限りません。ローンの契約先は金融機関ですから、直接責任をとらなくてよい立場にいます。
資金や融資についての一般的なシミュレーションはあくまで目安です。本当の返済可能額は家庭ごとに違うのですから、自分でじっくりと考えてみることが必要です。

• 金利上昇時には長期固定型金利が安心

中古マンションの住宅ローン選びのポイントは、大きく「金利タイプと金利の高低」「返済方法」の2つです。ここでは、前者の「金利タイプと金利の高低」について見ていきます。
金利タイプは、「変動金利型」「固定金利期間選択型」「長期固定金利型」の3つがあります。この中で民間の金融機関は、変動金利型と固定金利期間選択型がメインです。
変動金利型は、年に2回金利が見直される一般的なタイプのほかに、金利上昇に上限を設けた「上限金利特約付き変動型(キャップローン)」があります。
固定金利期間選択型は、一定期間金利が固定されますが、固定期間終了後は新たに変動金利か固定金利かを選び直し、その時点の金利が適用されるので、そのときに金利が上昇していれば毎月の返済額はふくらみます。固定金利期間選択型の固定期間はー?20年が中心。「金利1%」など低金利が目玉のキャンペーン商品は、固定期間1?3年の短期固定タイプが主です。
一方、長期固定金利型の代表格はフラット35です。
最大35年間、返済期間終了まで金利が固定されるため利用者は安心して返済計画を立てられます。すでにふれたように住宅金融支援機構と民間の提携商品で、2009年6月現在で339の金融機関で取り扱いを行なっています。
固定金利、変動金利、どちらの金利が有利かは、金利の動きによって大きく変わります。しかし、現在の状況では「長期固定金利型」が安心といえます。

低金利で利息の安い変動型が目先は得ですが、金利上昇期には利息が増え、極めてリスクが高くなるからです。今の低金利は歴史的にも最低水準。長い目で見れば金利が上昇していくのは確実ですから、長期固定型がおすすめです。

• 変動型は長期固定をメーンに組み合わせて

とはいえ、現在の低金利を生かして、変動金利のメリットを重視したい人や、共働きで貯蓄力があり、繰り上げ返済でローン残高を減らせるような人は、フラット35などの長期固定型を中心にしながら、一部を低金利の3年固定などにして、返せるだけ返してしまうのも手です。
ただし、3年固定などで借りる額は最低限におさえ、できるだけ早く返すのが鉄則です。仮に2500万円を25年返済で金利3%で借りてしまった場合、3年後に金利がー%上がっていると、毎月の返済額は約1万3000円の負担増となり、総返済額は約400万円もアップします。
そうした意味では、多少お金を払っても、ファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談してみるのも決して無駄な投資にはならないといえます。

• 総返済額が少ないのは「元金均等返済」

中古マンションの住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。
元利均等返済は、毎月の返済額を一定にし、利息ぶんを引いた金額を元金にあてるものです。返済開始から終了時まで返済額が一定のため、返済計画が立てやすい半面、返済当初の中身は利息の割合が高く、元金がなかなか減りません。そのため、総返済額は元金均等返済より多くなります。
元金均等返済は、元金分を毎月均等に設定し、そこに元金残高に対する利息を加えて、月々の返済額とするもの。返済当初の返済額は多くなりますが、元金が確実に減っていくため、支払額が少しずつ減り、総返済額は少なくなります。

• 融資額が多く借りやすいのは「元利均等返済」

元利均等返済と元金均等返済のどちらが得か損かは一概にはいえません。
民間住宅ローンは元利均等返済のものが中心です。
フラット35では元利均等返済と元金均等返済のいずれかを選択できます。
ただし、フラット35は返済負担率が年収の35%(年収400万円以上の場合)までなので、同じ年収ならば、当初の返済金額が少ない元利均等返済のほうがより多くの融資を受けられます。
年収が多く、最初の返済額は多くても総返済額を少なくしたい人、将来買い換えを予定しており、できるだけ早く返済を終えたい人は、早めに利息が減らせる元金均等返済がおすすめです。

頭金が少なくてもローンが組める

• メリットの多さナンバー1

中古マンションを購入するうえで、フラット35の魅力は「融資額が物件価格の最高90
?100%」である点です。少ない自己資金でも返済能力さえあれば家が買えるようになったのは、うれしい限りです。「最長35年」「全期間固定金利」というのも大きなメリットです。借り入れ時に総返済額が確定し、返済途中で金利は変わりません。金利は金融機関ごとに異なるので比較検討が必要です。
また、民間ローンで必要になることが多い「保証料」が無料です。保証料とは、ローン契約を結ぶ際、保証会社にいわば連帯保証人になってもらうための費用です。数十万円?100万円前後かかりますが(一括払いの場合と、月々の返済に上乗せする場合があります)、これが無料で済みます。同じく数千円?数万円かかる「繰り上げ返済手数料」も不要です。

• 利用しやすい買取型、魅力の多い保証型

フラット35は、「買取型」「保証型」の2つに分かれています。両者のポイントを左ページの図にまとめたので、選ぶ際の参考にしてください。
これまで融資限度額は、買取型が最大9割まで、保証型が10割まででした。しかし、2009年6月から経済危機対策として、買取型も10割までの融資を受けられるようになりました。
両者の違いは「金利」と「取り扱い金融機関」にあります。金利は保証型のほうがやや低いのですが、今のところ三菱東京UFJ銀行のみでしか扱いがありません。利用のしやすさでは、全国300以上の金融機関で利用できる買取型に軍配が上がります。

中古マンションの質も確認できる

• 支援機構独自の技術基準で対象住宅を検査

フラット35を利用するには、対象住宅について建築基準法とは別に住宅金融支援機構が定めた、独自の技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」が必要です。
世田谷区の中古マンションの場合は、検査機関または適合証明技術者へ物件検査の申請を行ない、合格すると、この適合証明書が交付されます。検査費用は申込者負担で、3万?10万円程度が相場です。独自に適合証明機関(機構のホームページで検索できます。
検査を依頼することもできますが、金融機関側でも斡旋してくれます。
具体的な物件調査の基準項目は、「耐久性基準、耐震性基準に適合していること」「入居するマンションの管理組合が適切に運営できるよう管理規約が作成されていること」などの基準が設けられています。

• 永く住むための安心が得られる

このように、検査費用はかかるものの、フラット35を利用できるということは、すなわち購入する中古マンションの質に一定の安心を得られることにもなるのです。
また、適合証明書の手続きが省略できる中古マンション物件が、フラット35のホームページ(中古マンションらくらくフラット35)で検索できるようになりました。機構の基準に適合していることを確認した築20年以内の中古マンションが登録されているため、質の高い中古マンションと出会えます。

• 非提携ローンでも有利な商品はある

中古マンションの不動産広告では「提携ローンあり」と書いてあるものがあります。
提携ローンのメリットは、「勤続年数や年収などの審査基準が通常よりゆるいこと」「金融機関と不動産会社の間で融資条件が規定されているので、すぐに審査結果が出ること」などが挙げられます。
提携ゆえの金利の優遇もありますが、今はどこの金融機関でも金利優遇キャンペーンを行なっているような状況なので、単純な金利の比較だけでは必ずしも提携ローンが有利だとはいえません。
中古マンションの不動産会社が窓ロとなり、手続きの手間がはぶけることから提携ローンを選ぶ人もいますが、金利がー%違えば総返済額が大きく違ってくることは、これまで見てきたとおりです。

• ほとんどのキャンペーン金利は短期固定

「フラット35」を除けば、民間住宅ローンの中心は、変動金利型と固定金利期間選択型です。固定金利期間選択型の主流はー?20年ですが、最近では固定期間30年といった長期で扱う金融機関もあります。
「金利1・5%」などのキャンペーン対象商品の多くは、1?3年固定のものです。固定期間が過ぎればその時々の金利が適用されますので、借りたときは低金利でも、将来、金利が上昇すれば月々の返済額がふくらむリスクを抱えています。
変動金利型、固定金利期間選択型で低金利のメリットを受けたい人は、おもに2つの方法があります。
一つは、民間の金利ミックス型ローンを利用することです。全期間固定型や固定期間選択型、変動金利型の中から、自由に借入比率を組み合わせられるところもあります。
二つめは、全期間固定のフラット35と民間融資を併用することです。ただし、フラット35は「抵当権-位設定」が融資条件の一つとなっているため、もう一つの住宅ローンはフラット35を借りる先と同じ金融機関から選ぶのが基本となります。
そこで注目なのが「フラット35パッケージ」という商品です。フラット35と、変動金利型、固定金利期間選択型の民間住宅ローンを、金融機関がセットで融資するものです。金融機関によって商品名や組み合わされる商品は違ってきますが、融資限度額はフラット35と民間融資を合わせて物件価格の90%までが基本です。
また、リフォーム融資枠をあらかじめ設定できるリフォーム付き住宅ローンや、三井住友銀行の三大疾病保障付き住宅ローン、関西アーバン銀行の最長50年の住宅ローンなど、提供されるサービスは多様化しています。
ぜひ多くの商品にあたり、多角的に検討してみてください。

• 繰り上げ返済の2つのタイプ

世田谷区の中古マンションの返済期間中にまとまった金額を前払いすることで利息負担を軽減し、総返済額を減らすことを、繰り上げ返済といいます。
融資額を大きくするには、できるだけ長い期間でローンを組むのが基本です。しかし、35年でローンを組んでも、実際はもっと短い期間でローンを完済してしまう人がほとんどです。なぜならば、ローンを短い期間で返済できるように繰り上げ返済する人が多いからです。
繰り上げ返済したぶんの金額は、元金の返済にあてられるため、その部分の利息が軽減されます。ですから、繰り上げ返済をする時期が早ければ早いほどメリットは大きくなります。
繰り上げ返済には、返済したぶん返済期間を短くする「返済期間短縮型」と、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があります。繰り上げ返済するたびに、どちらかを選べるのがふつうです。

• おすすめは返済期間短縮型

繰り上げ返済の効果がより高いのは返済期間短縮型です。返済期間が短くなれば短くなったぶん支払うべき利息がゼロになるので、総返済額が少なくなるからです。ただし、再度返済期間を延長することは基本的にはできません。
返済額軽減型の繰り上げ返済は、家計がどうしても苦しいときの緊急措置として考えるべきです。毎月の返済負担は減らせますが、総返済額は期間短縮型にくらべて多くなってしまうからです。

また、いくら世田谷区の中古マンションの繰り上げ返済を行なうと支払い利息が減るからといって、必要な預金に手をつけてまで返済するのは考えものです。子どもの教育費や予想外の出費のために、一定の資金は手元に残しておきたいものです。

• ネットバンキングなら手数料がお得

繰り上げ返済には手数料がかかります。変動金利なら無料?5250円ほど、固定金利なら100万円未満で5000?2万円、100万円以上だと3万円程度と、銀行によって手数料には差があります。
また、インターネットで繰り上げ返済の手続きをすると、手数料が5000円ほど割引になる銀行がほとんどです。
最近では、手数料が無料、預金が一定額を超えると自動的に繰り上げ返済を行なってくれる預金連動型ローンも登場しています。
フラット35では、繰り上げ返済日のーヵ月以上前に申し込む必要があり、繰り上げ返済できる金額は100万円以上です。なお、繰り上げ返済の手数料は不要です。

住宅ローン減税は受けられるの?

• 10年間で最大500万円の大型減税!

新築だけでなく、世田谷区の中古マンションを購入&リフォームする場合に住宅ローンを組んだ場合でも、住宅ローン減税が受けられます。
住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用した際、本来国に支払う所得税から、一定額を差し引ける制度です。つまり、出て行くはずだった税金を支払わずにすむのです。
住宅ローン減税は2008年でいったん終わりになる予定でしたが、不況の影響で市場が冷え込んだことから延長されることになりました。これにより、2009年?2013年に住宅ローンを利用すれば、10年間にわたって最大500万円まで所得税から差し引くことができます。
これまでが最大160万円だったので、かなりパワーアップしたと言えます。

• 「築25年未満」が条件

住宅ローン減税を受けるには、さまざまな要件があります。注意したいのが、「築25年未満」でなければならないという点です。それ以前に建てられたものは、「耐震証明書」を取得済みの建物でないと住宅ローン減税が適用されません。
リフォームは工事費用が100万円超であることなどの要件があります。工事について建築士の証明書も必要です。また、減税が受けられるのは入居後のリフォームに限られます。入居前のリフォームは対象外です。
なお、サラリーマンなどの給与所得者は、購入&リフォームした年に確定申告をしておけば、ら年末調整で控除を受けることができます。

• 意外に恩恵は少ない。焦りは禁物

注意が必要なのは、前の所有者から住宅ローン残高を引き継いだ場合です。
住宅ローン減税は、住宅取得に直接必要な借入金が対象。前の所有者から引き継いだ債務は原則として控除されません。
また、下の表を見ると、居住時期が数年ずれただけで減税額が100?300万円違うため、購入を急ぎたくなるかもしれません。ただし、パワーアップしたとはいえ、減税額は、あくまで自分が支払う所得税の範囲内でしかないのです。
ローン残高3000万円、年収500万円で妻が専業主婦、子ども2人の場合、所得税額は15万円弱。
つまり、入居時期がいつでも所得税はタダです。住宅ローン減税のために物件探しを焦るのはやめましよう。

• 持ちぶんは出したお金の比率で決まる

購入した中古マンション物件の名義は、出したお金の比率に応じて登記するのが決まりです。
たとえば、住宅ローンを借りるときに、妻の独身時代の貯金を頭金として支払ったり、妻の稼ぎを収入合算した場合は、夫婦の共有名義となります。
具体的にいうと、3000万円の物件を購入し、妻が預金600万円を頭金に、残り2400万円を夫の住宅ローンで負担した場合、妻の持ちぶん5分のー、夫の持ちぶん5分の4で登記します。
逆に、夫婦で買う世田谷区の中古マンションだからといって、妻が直接資金を出していないのに共有名義にすると、夫から妻への贈与となり、贈与税を課せられることになります。

• 共有名義にしたいときの方法

共働きでも、金融機関によっては、収入合算を認めないところもあります。こうしたときでも、共有名義にする方法は残されています。
それにはまず、夫の名義でローンを組み、夫が妻へ購入資金を融資したカタチをとるのです。融資を受けた妻は、毎月、夫に返済を行ないます。このとき返済している証拠を通帳などにきちんと残しておかないと、贈与と見なされてしまいます。
返済を放っておくのはもちろんのこと、気がついたときに、数カ月ぶんをまとめて入金するようなことも避けましょう。
妻に収入がない場合は、残念ながらこの方法も利用できません。妻から夫への返済能力が認められないからです。どうしても共有名義にしたい場合は、贈与として申請するしかありません。

• 共有名義のメリツトは意外に少ない

妻の立場からすると、納得しかねる制度ですが、じつは共有名義のメリットはほとんどありません。

共有名義にすると、ふたりで住宅ローン控除が受けられると勘違いしている人も多いようですが、これは間違いです。住宅ローン控除はローン残高に応じて算出します。控除の対象となるのは、「ローンの債務者」だけです。「マンションの名義」と「ローンの債務」は別の話なのです。
最近では、夫と妻が「連帯債務者」になれる住宅ローンも登場しています。共働きであれば夫婦で別別に住宅ローンを組むことも可能です。この場合はふたりとも債務者なので、夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられます。ただし、次項で見るように、配偶者が死亡した場合に、自分の債務は残るというリスクがあります。
離婚したときのことを考えて、共有名義を望む人もいるようですが、逆に財産分与が難しくなり、協議が長期化するケースも少なくないのが現実です。

• 債務者が夫だけなら住宅ローンは残らない

世田谷区の中古マンションの返済期間中に万一のことがあった場合のために、民間の住宅ローンでは、必ず団体信用生命保険(団信)に加入させられます。
債務者が死亡したり、高度障害状態になったりした場合、団信に入っていれば、保険会社が債務者に代わって金融機関に借入残高を支払うため、残された家族に住宅ローンは残りません。
一方、フラット35では、団信への加入は任意です。
とはいえ、残される家族のことを考えるなら加入しておくべきでしょう。
加入する場合は、住宅金融支援機構の団信に申し込み、毎年、所定の特約料(掛け金)を支払います。
なお、フラット35の団信には、従来の死亡、高度障害状態に加え、がん、急性心筋梗塞、脳卒中の三大疾病を保障する商品も登場しています。リスクに備えたい人には、うれしい制度ですが、利用できるのは買取型のフラット35のみとなっています。

• 連帯債務のときは保険にふたりで加入を

妻が共同名義人になっている場合や、中古マンションの住宅ローンを組むときに夫婦で収入合算した場合も、ローンの名義人が夫だけなら、やはりローンは全額免除されます。
妻に返済義務が生じるのは連帯債務型ローンの場合か、夫婦が別々にローンを組んでいた場合です。

夫婦ふたりでローン債務者になると、夫が死亡した場合、夫のぶんの返済については免除されますが、自分のローンは返済し続けなければなりません。住宅ローン減税を夫婦で受けられるというメリットが
ある一方で、万一のときのリスクは大きいのです。
とくに注意が必要なのは、連帯債務の場合、団信に強制加入させられるのは、一人(主に契約者)だけだという点です。仮に夫だけが加入し、妻が加入していなかった場合、妻が死亡するなどした場合、妻の債務は免除されずに夫が引き継ぐことになります。もともと保険に加入していないわけですから、保証の対象とはならないわけです。
こうした事態を避けるためには、保険料が2倍になったとしても、任意でもう一人も加入しておくことをおすすめします。
ただし、住宅金融支援機構の団信には連帯債務である夫婦で加入できる「デュエット」という制度があります。保険料は一人のときの約1・55倍。どちらか一方の加入者が死亡または高度障害状態となった場合、夫婦の借入額全額が免除されます。
また、親子リレー返済の場合も、団信に強制加入させられるのは、連帯債務者となる子どもだけです。

親の死亡時には、全額子どもが支払い義務を負うことになりますので、借入額の設定は慎重に考える必要があります。

• 返済期間が短くなれば毎月の負担は増える

たいていの中古マンションの住宅ローンは年齢制限があります。申込時の年齢が20歳以上70歳未満であること、80歳までに完済することなどが一般的な条件です。40歳を過ぎてもローン契約を結ぶことは決して無理ではありません。
ただし、ほとんどの場合は、定年までの間に完済するよう融資期間を設定します。定年後の限られた収入の中で、毎月のローンを支払うのは大変なことだからです。
定年が60歳とすると、40歳で住宅ローンを申し込んだ場合、融資期間は20年。返済期間が短くなれば毎月の返済額がふくらみますし、融資金額が少なくなることも考えられます。

• 団信に加入できなければ民間ローンはムリ

また、民間の中古マンションのローンでは団体信用生命保険の加入が義務づけられているため、健康上の理由などで団信加入が拒否されると、住宅ローンが借りられなくなってしまいます。団信加入に際しては、過去3年間の健康状態を告知する必要があり、虚偽の告知をした場合には、債務者が死亡または高度障害状態になっても、保険金は支払われません。
フラット35では団信の加入は任意ですが、債務者に万一のことがあった場合、残された家族がローンを抱えることになります。
結論として、40歳以上でも健康であれば融資は受けられますが、借入額をなるべくおさえて、リスクを管理したいところです。

• 二世代ローンのメリツト

中古マンションの二世代ローンには「親子リレー方式」と「親子ペア方式」があります。親子リレー方式とは、申込人の子どもなどを連帯債務者として後継者に指定し、後継者が返済を継続していくものです。
一方の親子ペア方式とは親と子でそれぞれ同時にローンを組み、返済も同時に行なっていくものです。
ある程度の年齢を超えてからの借り入れは、返済期間が長くとれないため、融資金額が制限されてしまうケースが出てきます。こうした場合に、二世代ローンを利用すると、融資額が増やせたり、返済期間を長くできるメリットがあります。

• 親との同居が利用の条件

しかし、利用にあたっては、注意点もいくつかあります。
親子リレー方式の場合、団体信用生命保険の加入は、子どものみできるのが一般的です。親が死亡したときには、返済を子どもが引き継ぐことになります。親子ペア方式の場合は、親のぶんの返済は免除されますが、子どものぶんの返済は残ります。
二世代ローンの利用には、中古や新築といった制限はありません。ただし、親との同居、もしくは将来同居の予定がある、などの条件がつく場合がほとんどです。
また、二世代ローンで購入した物件は親子の共有名義となるのがふつうですから、相続のときにほかの兄弟姉妹ともめることのないよう、あらかじめ話し合っておくことが大切です。

• 火災保険の加入は住宅ローンの条件

火事や地震で被害を受けても、中古マンションのローンがなくなるわけではありません。住宅ローンの契約は、火災保険への加入が条件です。契約できるのは、基本的に共有部分を除く専有部分だけとなります。

火災保険には、地震保険がセットされていて、地
震保険への加入は任意です。ただし、火災保険のみ単独で契約した場合、地震による倒壊や火災などによる損害については、保険金は支払われません。
契約できる地震保険の金額は、主契約の30?50%の間で、建物については5000万円が限度、家財については1000万円が限度となっています。
火災保険商品は自分でも探せますが、住宅ローンを契約する金融機関の提携商品のほうが、保険料が割安です。また、長期でかけると、およそ5年で1年ぶんほど安くなります。解約の場合も、所定の計算方法により解約金は戻ってきます。一方、地震保険については長期加入はできません。
火災保険の特約である「個人賠償保険」も、ぜひ付帯したいところです。「水道の止め忘れによる階下の水浸し」「ベランダから物を落としたときの物損・人身事故」「子どものいたずらによる損傷」など、日常生活における賠償を補償してくれます。

• 安心を買うなら価額協定保険特約を付帯

火災保険の加入時にもう一つ忘れてはいけないのは、「価額協定保険特約」を付帯することです。
火災時の保険金額は融資額以上で、建物の評価額を限度に決めることになっています。この際、建物の評価額の算出方法には、「時価額」と「再調達価
額」の2種類があります。
時価額による算出とは、現在、同等の世田谷区の中古マンションや家財を購入するのに必要な金額から、経過年数や使用による消耗ぶんを差し引いて金額を出すものです。簡単にいえば、「火災にあったときには購入時の価値はなかったはずだから、そのぶんしか支払わない」というものです。
一方、「再調達価額」による算出は、買ったときと同等のマンションや家財を購入するために、現在必要な金額を保険金額とするものです。極端な例を出せば、20年前に2000万円で購入した中古マンションと同等のマンションが、土地や物価の値上がりにより、現在2500万円ないと手に入らないとすれば、2500万円が支払われるというものです。
時価額の契約では同程度の物件を再購入するには、不足金ぶんを預金などで補てんする必要がありますが、再調達価額での契約なら長期にわたる保険期間中の物価上昇などにも対応できて安心です。
なお、共有部分の保険関連は、管理組合が管理主体となります。どんな保険と、どんな補償内容で契約しているのか、購入前に確認しておきましょう。

• まずは融資を受けている金融機関に相談

綿密な返済計画を立てていても、完済までは何十年とかかります。その間に不測の事態が起こることも十分考えられます。
リストラ、倒産などによる突然の失業、交通事故や病気による長期入院といった理由で債務者が安定収入を得られなくなった場合、返済の負担は家計に重くのしかかってきます。
もし、返済の遅れが長く続くと、残っている返済額を一括で返済しなければならなくなることもあります。
だからといって、間違っても消費者金融など別の借り入れで賄おうなどと考えてはいけません。住宅
ローンの金利がせいぜい3%前後であるのに対して、消費者金融は15?30%程度。早晩、破綻することは目に見えています。
するべきことはまず、融資を受けている金融機関に相談することです。返済が遅れそうなときは、早め早めに手を打つのがポイントです。

• 返済方法の変更を交渉する

相談される側の金融機関は、拍子抜けするほど好意的なはずです。なぜならば、担保処分するにはそれなりに手間ひまがかかるからです。一言でいえば、仕事が増えるので、返済条件の見直しですむなら、それですませたいのです。
ですから、何年、何十年ときちんと返済をしてきた実績があり、今後の返済を継続できる見込みがあれば、一緒に解決法を考えてくれるでしょう。

返済方法の変更で、よく行なわれるのは、「返済日の変更」「返済期間の延長」=定期間の返済額の減額」「ボーナス返済の取り止め」などです。
もちろん、月単位、年単位の返済額を減らせば、短期的な支払い負担は減りますが、総返済額は増えることになります。
フラット35では、もっと具体的な制度化が図られていて、不況による倒産など勤務先の事情で返済が困難になった場合、手数料不要で返済期間を最長15年延長できることになっています。
さらに、失業した人や収入が20%以上減少した人は、元金の支払いを一時休止し、利息のみ支払う期間を最長3年まで設定できます。この場合、利息のみ支払う期間はその間の金利を引き下げることができる場合もあります。
不況などの理由でなくても、月々の返済に困るようなときには、手数料はかかりますが、返済方法の変更は可能です。
また、民間の金融機関では、保険会社と提携して、病気やけが、倒産・解雇により失業した場合に、ローンの返済を補償してくれるリビングコスト補償保険を扱っているところもあります。

• 借り換えの審査基準も基本は一緒

中古マンションの借り換えとは、現在のローンを新たに金利の低いローンで完済し、以後、その低金利のローンに乗り換えて総返済額を減らす方法です。
借り換えといっても、新しい住宅ローンを借り入れるわけですから、申し込みの手続きや、銀行の審査は必要です。
また、融資対象の物件が担保割れしている場合、つまり、住宅の売却見込み価格(査定価格)がローン残高を下回っている場合は、借り換えようとしても門前払いになることも少なくありません。
しかし、最近では、1000万円程度の担保割れまでなら相談にのってくれる銀行もあるようです。
借り換え専用のローンもあって、融資上限が物件価格の200%に設定されているものもあります。

見方を変えれば、それだけ債務者の返済能力が重視される傾向にあるといえます。

• メリットを受けるには一定の条件が必要

一般に、借り換えのメリットがあるといわれているのは、次の3つの条件のすべてにあてはまる場合です。

・金利差がー%以上ある
・ローン残高が1000万円以上ある
・返済期間が10年以上残っている

こうした条件が前提となる理由は、借り換えには、思いのほか費用がかかるためです。
抵当権抹消費用や新たな抵当権設定登記費用、保証料など、2000万円を残り25年で借り換えたような場合、50万円以上もの費用負担になることもあ
ります。ただし、ここ数年は民間金融機関のシェア競争により、新しいタイプの住宅ローンが続々と登場しています。
たとえば、住信SBーネット銀行(2009年6月時点)では、借り換えに伴う保証料、8疾病保障の保険料、一部繰り上げ返済手数料が無料です。基準金利よりマイナス2・2%という金利優遇も行なっていて、単純に先の条件を当てはめられません。

• 借り換えるなら固定金利型へ

キャンペーン価格などの魅力で、借入時に3年固定金利選択型や、変動金利型の商品を選んだ場合は、金利情勢を見極め、上昇の気配があったら早めに固定金利型への移行を検討したほうがいいかもしれません。その際に固定金利型の中でも、もっとも有利な条件の商品への借り換えも選択肢の一つとなってきます。長期固定のフラット35も、借り換えで利用できるようになっています。
いずれにしても、ローン契約を結んでからも、中古マンションの借り換えを視野に入れ、定期的に新商品のチェックは行ないたいものです。