銀行は中古マンションをどうやって審査しているの?

• 年収に占める年間返済額の割合が基準

中古マンションの融資額の決定方法は、フラット35と純粋な民間ローンでは若干異なってきます。
フラット35の上限額は物件価格100%(金融機関によっては90%)です。
また、年収に占める年間返済額の割合を示す「返済負担率」も関係してきます。
返済負担率は年収によって決められていて、年収400万円未満では30%以下、400万円以上では35%以下となっています。
つまり、年収が400万円の人の場合、年間の返済額は35%を掛けた140万円が上限。月々にすると約12万円で、ほかに毎月のローンの支払いが3万円ある場合は、12万円13万円H9万円を超えない範囲で総融資額が決定されます。

• 勤務先、勤続年数なども審査対象

一方、民間ローンの融資限度額は公表されていませんが、提携ローンなら物件価格の95%まで、非提携なら80%までが一般的です(最近は100%ローンも増えています)。また、返済負担率の基準は、年収に対して35%が目安といわれています。
前記のとおり、年間返済額には住宅ローンだけでなく、そのほかの借入金を合わせたすべての借入金が含まれます。車のローンなどを抱えている人は、そのぶん融資限度額が減額されることになりますので注意してください。
こうした返済負担率に加えて、最終的な融資額は、借り主の勤務先、勤続年数などを総合的に判断して決まります。たとえば、勤続年数については3年以上が基本。ただし、同業種の転職の場合は継続勤務と見なされることが多いようです。

• 転収入合算すれば融資額を増やせる場合も

いずれにしても、銀行によって重視する点は違います。
同じ年収400万円でも、A銀行では3000万円借りられたのに、B銀行では2500万円しか借りられないということもありえます。
上場企業に勤めていて消費者金融などの借り入れがなければ、返済負担率が多少オーバーしてもパスする場合もありますし、逆に年収は十分でも勤め先の経営状態が悪いために融資を断られたケースも実際にあります。
もし、自分の収入だけで希望の融資額に届かない場合は、配偶者など家族の収入と合算できないか、問い合わせてみるとよいでしょう。「収入合算」は金融機関によって、積極的に認めているところと、そうでないところがはっきり分かれています(たとえば、フラット35では認められています)。あきらめずに当たってみることをおすすめします。