中古マンションで安心な返済計画は？

• 借入可能額と返済可能額は別物

住宅ローンを考えるにあたって注意が必要なのは、「借りられること」と「返済できること」は同じではない点です。
借入可能額は、金融機関が借り主の年収や勤続年数、ほかのローン借入額などを審査して、はじき出す数字です。
しかし、これは形式的な分析であって、各家庭の内情まで加味したものではありません。
たとえば、これから子どもが進学するのが公立か私立かによっても、家計のゆとりは変わってきます。
高齢者の親のいる家族ならば、将来の介護のことも考えておかなければならないでしょう。
また、年収に関していえば、将来の昇給の期待は勤務先の会社の経営状態や本人の能力に大きく左右されます。
借入可能額が同じでも、家族構成やライフスタイル、また将来設計の違いで返済可能額は変わってくるのです。

• 返済可能額は自分にしかわからない

返済可能額は、借り主が家計とのバランスで算出するものです。
一般的には「現在の家賃」+「年間貯蓄額」が返済可能額だといわれます。
しかし、ゆとりある暮らしを希望するなら、そこから教育費や老後の資金などを差し引いて計算に入れておく必要があります。
また固定資産税や管理費・修繕積立金などのランニングコストも念頭に入れておかなければなりません。

• 頭金にはリスク回避の意味もある

とくに中古マンションのの広告で「頭金ゼロで購入可」「月々のお支払い○万円より」という文面をよく見ます。「頭金がなくて、月々の支払いも今の家賃より安いならお得」と感じる人もいるかもしれません。
しかし、こうした広告はよく見ると、たいていは変動金利1%、返済期間35年で計算しています。同条件で2500万円の融資を受けた場合、毎月の返済額は7万571円(ボーナス払いなし)で済みますが、金利が上昇して3%になれば、毎月9万6212円にはね上がります。
仲介会社も商売です。たずねられたことについては答えても、自ら不利な情報を教えてくれるとは限りません。ローンの契約先は金融機関ですから、直接責任をとらなくてよい立場にいます。
資金や融資についての一般的なシミュレーションはあくまで目安です。本当の返済可能額は家庭ごとに違うのですから、自分でじっくりと考えてみることが必要です。