金利は「変動」「固定」「選択型」

• 金利上昇時には長期固定型金利が安心

中古マンションの住宅ローン選びのポイントは、大きく「金利タイプと金利の高低」「返済方法」の2つです。ここでは、前者の「金利タイプと金利の高低」について見ていきます。
金利タイプは、「変動金利型」「固定金利期間選択型」「長期固定金利型」の3つがあります。この中で民間の金融機関は、変動金利型と固定金利期間選択型がメインです。
変動金利型は、年に2回金利が見直される一般的なタイプのほかに、金利上昇に上限を設けた「上限金利特約付き変動型(キャップローン)」があります。
固定金利期間選択型は、一定期間金利が固定されますが、固定期間終了後は新たに変動金利か固定金利かを選び直し、その時点の金利が適用されるので、そのときに金利が上昇していれば毎月の返済額はふくらみます。固定金利期間選択型の固定期間はー?20年が中心。「金利1%」など低金利が目玉のキャンペーン商品は、固定期間1?3年の短期固定タイプが主です。
一方、長期固定金利型の代表格はフラット35です。
最大35年間、返済期間終了まで金利が固定されるため利用者は安心して返済計画を立てられます。すでにふれたように住宅金融支援機構と民間の提携商品で、2009年6月現在で339の金融機関で取り扱いを行なっています。
固定金利、変動金利、どちらの金利が有利かは、金利の動きによって大きく変わります。しかし、現在の状況では「長期固定金利型」が安心といえます。

低金利で利息の安い変動型が目先は得ですが、金利上昇期には利息が増え、極めてリスクが高くなるからです。今の低金利は歴史的にも最低水準。長い目で見れば金利が上昇していくのは確実ですから、長期固定型がおすすめです。

• 変動型は長期固定をメーンに組み合わせて

とはいえ、現在の低金利を生かして、変動金利のメリットを重視したい人や、共働きで貯蓄力があり、繰り上げ返済でローン残高を減らせるような人は、フラット35などの長期固定型を中心にしながら、一部を低金利の3年固定などにして、返せるだけ返してしまうのも手です。
ただし、3年固定などで借りる額は最低限におさえ、できるだけ早く返すのが鉄則です。仮に2500万円を25年返済で金利3%で借りてしまった場合、3年後に金利がー%上がっていると、毎月の返済額は約1万3000円の負担増となり、総返済額は約400万円もアップします。
そうした意味では、多少お金を払っても、ファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談してみるのも決して無駄な投資にはならないといえます。