住宅ローンの借り換えは本当に得なのか?

• 借り換えの審査基準も基本は一緒

中古マンションの借り換えとは、現在のローンを新たに金利の低いローンで完済し、以後、その低金利のローンに乗り換えて総返済額を減らす方法です。
借り換えといっても、新しい住宅ローンを借り入れるわけですから、申し込みの手続きや、銀行の審査は必要です。
また、融資対象の物件が担保割れしている場合、つまり、住宅の売却見込み価格(査定価格)がローン残高を下回っている場合は、借り換えようとしても門前払いになることも少なくありません。
しかし、最近では、1000万円程度の担保割れまでなら相談にのってくれる銀行もあるようです。
借り換え専用のローンもあって、融資上限が物件価格の200%に設定されているものもあります。

見方を変えれば、それだけ債務者の返済能力が重視される傾向にあるといえます。

• メリットを受けるには一定の条件が必要

一般に、借り換えのメリットがあるといわれているのは、次の3つの条件のすべてにあてはまる場合です。

・金利差がー%以上ある
・ローン残高が1000万円以上ある
・返済期間が10年以上残っている

こうした条件が前提となる理由は、借り換えには、思いのほか費用がかかるためです。
抵当権抹消費用や新たな抵当権設定登記費用、保証料など、2000万円を残り25年で借り換えたような場合、50万円以上もの費用負担になることもあ
ります。ただし、ここ数年は民間金融機関のシェア競争により、新しいタイプの住宅ローンが続々と登場しています。
たとえば、住信SBーネット銀行(2009年6月時点)では、借り換えに伴う保証料、8疾病保障の保険料、一部繰り上げ返済手数料が無料です。基準金利よりマイナス2・2%という金利優遇も行なっていて、単純に先の条件を当てはめられません。

• 借り換えるなら固定金利型へ

キャンペーン価格などの魅力で、借入時に3年固定金利選択型や、変動金利型の商品を選んだ場合は、金利情勢を見極め、上昇の気配があったら早めに固定金利型への移行を検討したほうがいいかもしれません。その際に固定金利型の中でも、もっとも有利な条件の商品への借り換えも選択肢の一つとなってきます。長期固定のフラット35も、借り換えで利用できるようになっています。
いずれにしても、ローン契約を結んでからも、中古マンションの借り換えを視野に入れ、定期的に新商品のチェックは行ないたいものです。