不動産登記簿の所有者と権利関係をチェック

• 契約前に最新の登記簿を確認

登記簿には土地や建物の所在地や広さ、中古マンションの所有者、権利関係の情報が記されています。重要事項説明の際にも、登記簿の写しが渡されます。渡された登記簿が最新のものかチェックするためにも、事前に管轄の法務局に出向き、自らの目で確認しましょう。
不動産登記簿は「表題部」「甲区」「乙区」の3つで構成されています。
はじめの「表題部」には土地、建物の所在、地番、家屋番号、床面積などが記載されています。
マンションの専有面積は、広告などの表示と登記簿の面積が異なります。広告などは「壁芯面積」といって壁の厚さの中心で計算した面積を表示していますが、登記簿では「内法面積」といって壁の内側で面積を計算して表示しているためです。
税制上の軽減措置を受けるには、登記簿の面積で50平方メートル以上が条件なので、ワンルームマンションなどの場合、とくに注意が必要です。
このほか、登記簿の新築年月日を確認し、不動産取得税の軽減措置が受けられるかも確認しておくとよいでしょう。

• 売主と所有者が違う物件は要注意

「甲区」には、所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続、差し押さえ、仮処分など)で所有権を取得したかが記載されています。ここでは、売主と登記簿上の所有者が同一かを確認します。
売主と所有者が違う場合は要注意です。たとえば、売主がマンションを相続して所有者となった場合、名義変更の手続きを行なっていないと、登記簿上は前の所有者の名義が残ったままになります。こうした際は、売主に名義変更を行なってもらったうえで契約を結ぶようにします。名義が違う場合は、その理由を確認し、慎重に対処する必要があります。
「乙区」には、抵当権など所有権以外の権利が記載されています。もし、抵当権が設定されたまま購入してしまうと、その債務を負わされる可能性があります。必ず購入前に抹消してもらうようにします。また、売主の住宅ローンの抵当権がある場合は、物件の売却代金を返済にあてることも考えられます。
この場合、ローン残高が売却代金より高いと、金融機関にローンを全額支払えず、抵当権がそのまま残つてしまう危険性があります。売主のローン残高と返済状況についても仲介会社に確認し、引き渡し時には、抵当権の登記が確実に抹消されるよう、契約書に必ず明記してもらいましょう。
不動産取引にまつわるトラブルは案外多いものです。本当にまれですが、売主と仲介会社で結託して、詐欺じみた真似を行なっている場合もあります。少しでも不安を感じる部分があったら、くれぐれも納
得のいくまで契約しないことです。