• 10年間で最大500万円の大型減税!

新築だけでなく、世田谷区の中古マンションを購入&リフォームする場合に住宅ローンを組んだ場合でも、住宅ローン減税が受けられます。
住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用した際、本来国に支払う所得税から、一定額を差し引ける制度です。つまり、出て行くはずだった税金を支払わずにすむのです。
住宅ローン減税は2008年でいったん終わりになる予定でしたが、不況の影響で市場が冷え込んだことから延長されることになりました。これにより、2009年〜2013年に住宅ローンを利用すれば、10年間にわたって最大500万円まで所得税から差し引くことができます。
これまでが最大160万円だったので、かなりパワーアップしたと言えます。

• 「築25年未満」が条件

住宅ローン減税を受けるには、さまざまな要件があります。注意したいのが、「築25年未満」でなければならないという点です。それ以前に建てられたものは、「耐震証明書」を取得済みの建物でないと住宅ローン減税が適用されません。
リフォームは工事費用が100万円超であることなどの要件があります。工事について建築士の証明書も必要です。また、減税が受けられるのは入居後のリフォームに限られます。入居前のリフォームは対象外です。
なお、サラリーマンなどの給与所得者は、購入&リフォームした年に確定申告をしておけば、ら年末調整で控除を受けることができます。

• 意外に恩恵は少ない。焦りは禁物

注意が必要なのは、前の所有者から住宅ローン残高を引き継いだ場合です。
住宅ローン減税は、住宅取得に直接必要な借入金が対象。前の所有者から引き継いだ債務は原則として控除されません。
また、下の表を見ると、居住時期が数年ずれただけで減税額が100〜300万円違うため、購入を急ぎたくなるかもしれません。ただし、パワーアップしたとはいえ、減税額は、あくまで自分が支払う所得税の範囲内でしかないのです。
ローン残高3000万円、年収500万円で妻が専業主婦、子ども2人の場合、所得税額は15万円弱。
つまり、入居時期がいつでも所得税はタダです。住宅ローン減税のために物件探しを焦るのはやめましよう。

購入した中古マンション物件の名義は、出したお金の比率に応じて登記するのが決まりです。
たとえば、住宅ローンを借りるときに、妻の独身時代の貯金を頭金として支払ったり、妻の稼ぎを収入合算した場合は、夫婦の共有名義となります。
具体的にいうと、3000万円の物件を購入し、妻が預金600万円を頭金に、残り2400万円を夫の住宅ローンで負担した場合、妻の持ちぶん5分のー、夫の持ちぶん5分の4で登記します。
逆に、夫婦で買う世田谷区の中古マンションだからといって、妻が直接資金を出していないのに共有名義にすると、夫から妻への贈与となり、贈与税を課せられることになります。

• 共有名義にしたいときの方法

共働きでも、金融機関によっては、収入合算を認めないところもあります。こうしたときでも、共有名義にする方法は残されています。
それにはまず、夫の名義でローンを組み、夫が妻へ購入資金を融資したカタチをとるのです。融資を受けた妻は、毎月、夫に返済を行ないます。このとき返済している証拠を通帳などにきちんと残しておかないと、贈与と見なされてしまいます。
返済を放っておくのはもちろんのこと、気がついたときに、数カ月ぶんをまとめて入金するようなことも避けましょう。
妻に収入がない場合は、残念ながらこの方法も利用できません。妻から夫への返済能力が認められないからです。どうしても共有名義にしたい場合は、贈与として申請するしかありません。

• 共有名義のメリツトは意外に少ない

妻の立場からすると、納得しかねる制度ですが、じつは共有名義のメリットはほとんどありません。

共有名義にすると、ふたりで住宅ローン控除が受けられると勘違いしている人も多いようですが、これは間違いです。住宅ローン控除はローン残高に応じて算出します。控除の対象となるのは、「ローンの債務者」だけです。「マンションの名義」と「ローンの債務」は別の話なのです。
最近では、夫と妻が「連帯債務者」になれる住宅ローンも登場しています。共働きであれば夫婦で別別に住宅ローンを組むことも可能です。この場合はふたりとも債務者なので、夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられます。ただし、次項で見るように、配偶者が死亡した場合に、自分の債務は残るというリスクがあります。
離婚したときのことを考えて、共有名義を望む人もいるようですが、逆に財産分与が難しくなり、協議が長期化するケースも少なくないのが現実です。

世田谷区の中古マンションの返済期間中に万一のことがあった場合のために、民間の住宅ローンでは、必ず団体信用生命保険(団信)に加入させられます。
債務者が死亡したり、高度障害状態になったりした場合、団信に入っていれば、保険会社が債務者に代わって金融機関に借入残高を支払うため、残された家族に住宅ローンは残りません。
一方、フラット35では、団信への加入は任意です。
とはいえ、残される家族のことを考えるなら加入しておくべきでしょう。
加入する場合は、住宅金融支援機構の団信に申し込み、毎年、所定の特約料(掛け金)を支払います。
なお、フラット35の団信には、従来の死亡、高度障害状態に加え、がん、急性心筋梗塞、脳卒中の三大疾病を保障する商品も登場しています。リスクに備えたい人には、うれしい制度ですが、利用できるのは買取型のフラット35のみとなっています。

• 連帯債務のときは保険にふたりで加入を

妻が共同名義人になっている場合や、中古マンションの住宅ローンを組むときに夫婦で収入合算した場合も、ローンの名義人が夫だけなら、やはりローンは全額免除されます。
妻に返済義務が生じるのは連帯債務型ローンの場合か、夫婦が別々にローンを組んでいた場合です。

夫婦ふたりでローン債務者になると、夫が死亡した場合、夫のぶんの返済については免除されますが、自分のローンは返済し続けなければなりません。住宅ローン減税を夫婦で受けられるというメリットが
ある一方で、万一のときのリスクは大きいのです。
とくに注意が必要なのは、連帯債務の場合、団信に強制加入させられるのは、一人(主に契約者)だけだという点です。仮に夫だけが加入し、妻が加入していなかった場合、妻が死亡するなどした場合、妻の債務は免除されずに夫が引き継ぐことになります。もともと保険に加入していないわけですから、保証の対象とはならないわけです。
こうした事態を避けるためには、保険料が2倍になったとしても、任意でもう一人も加入しておくことをおすすめします。
ただし、住宅金融支援機構の団信には連帯債務である夫婦で加入できる「デュエット」という制度があります。保険料は一人のときの約1・55倍。どちらか一方の加入者が死亡または高度障害状態となった場合、夫婦の借入額全額が免除されます。
また、親子リレー返済の場合も、団信に強制加入させられるのは、連帯債務者となる子どもだけです。

親の死亡時には、全額子どもが支払い義務を負うことになりますので、借入額の設定は慎重に考える必要があります。

たいていの中古マンションの住宅ローンは年齢制限があります。申込時の年齢が20歳以上70歳未満であること、80歳までに完済することなどが一般的な条件です。40歳を過ぎてもローン契約を結ぶことは決して無理ではありません。
ただし、ほとんどの場合は、定年までの間に完済するよう融資期間を設定します。定年後の限られた収入の中で、毎月のローンを支払うのは大変なことだからです。
定年が60歳とすると、40歳で住宅ローンを申し込んだ場合、融資期間は20年。返済期間が短くなれば毎月の返済額がふくらみますし、融資金額が少なくなることも考えられます。

• 団信に加入できなければ民間ローンはムリ

また、民間の中古マンションのローンでは団体信用生命保険の加入が義務づけられているため、健康上の理由などで団信加入が拒否されると、住宅ローンが借りられなくなってしまいます。団信加入に際しては、過去3年間の健康状態を告知する必要があり、虚偽の告知をした場合には、債務者が死亡または高度障害状態になっても、保険金は支払われません。
フラット35では団信の加入は任意ですが、債務者に万一のことがあった場合、残された家族がローンを抱えることになります。
結論として、40歳以上でも健康であれば融資は受けられますが、借入額をなるべくおさえて、リスクを管理したいところです。

中古マンションの二世代ローンには「親子リレー方式」と「親子ペア方式」があります。親子リレー方式とは、申込人の子どもなどを連帯債務者として後継者に指定し、後継者が返済を継続していくものです。
一方の親子ペア方式とは親と子でそれぞれ同時にローンを組み、返済も同時に行なっていくものです。
ある程度の年齢を超えてからの借り入れは、返済期間が長くとれないため、融資金額が制限されてしまうケースが出てきます。こうした場合に、二世代ローンを利用すると、融資額が増やせたり、返済期間を長くできるメリットがあります。

• 親との同居が利用の条件

しかし、利用にあたっては、注意点もいくつかあります。
親子リレー方式の場合、団体信用生命保険の加入は、子どものみできるのが一般的です。親が死亡したときには、返済を子どもが引き継ぐことになります。親子ペア方式の場合は、親のぶんの返済は免除されますが、子どものぶんの返済は残ります。
二世代ローンの利用には、中古や新築といった制限はありません。ただし、親との同居、もしくは将来同居の予定がある、などの条件がつく場合がほとんどです。
また、二世代ローンで購入した物件は親子の共有名義となるのがふつうですから、相続のときにほかの兄弟姉妹ともめることのないよう、あらかじめ話し合っておくことが大切です。

火事や地震で被害を受けても、中古マンションのローンがなくなるわけではありません。住宅ローンの契約は、火災保険への加入が条件です。契約できるのは、基本的に共有部分を除く専有部分だけとなります。

火災保険には、地震保険がセットされていて、地
震保険への加入は任意です。ただし、火災保険のみ単独で契約した場合、地震による倒壊や火災などによる損害については、保険金は支払われません。
契約できる地震保険の金額は、主契約の30〜50%の間で、建物については5000万円が限度、家財については1000万円が限度となっています。
火災保険商品は自分でも探せますが、住宅ローンを契約する金融機関の提携商品のほうが、保険料が割安です。また、長期でかけると、およそ5年で1年ぶんほど安くなります。解約の場合も、所定の計算方法により解約金は戻ってきます。一方、地震保険については長期加入はできません。
火災保険の特約である「個人賠償保険」も、ぜひ付帯したいところです。「水道の止め忘れによる階下の水浸し」「ベランダから物を落としたときの物損・人身事故」「子どものいたずらによる損傷」など、日常生活における賠償を補償してくれます。

• 安心を買うなら価額協定保険特約を付帯

火災保険の加入時にもう一つ忘れてはいけないのは、「価額協定保険特約」を付帯することです。
火災時の保険金額は融資額以上で、建物の評価額を限度に決めることになっています。この際、建物の評価額の算出方法には、「時価額」と「再調達価
額」の2種類があります。
時価額による算出とは、現在、同等の世田谷区の中古マンションや家財を購入するのに必要な金額から、経過年数や使用による消耗ぶんを差し引いて金額を出すものです。簡単にいえば、「火災にあったときには購入時の価値はなかったはずだから、そのぶんしか支払わない」というものです。
一方、「再調達価額」による算出は、買ったときと同等のマンションや家財を購入するために、現在必要な金額を保険金額とするものです。極端な例を出せば、20年前に2000万円で購入した中古マンションと同等のマンションが、土地や物価の値上がりにより、現在2500万円ないと手に入らないとすれば、2500万円が支払われるというものです。
時価額の契約では同程度の物件を再購入するには、不足金ぶんを預金などで補てんする必要がありますが、再調達価額での契約なら長期にわたる保険期間中の物価上昇などにも対応できて安心です。
なお、共有部分の保険関連は、管理組合が管理主体となります。どんな保険と、どんな補償内容で契約しているのか、購入前に確認しておきましょう。

綿密な返済計画を立てていても、完済までは何十年とかかります。その間に不測の事態が起こることも十分考えられます。
リストラ、倒産などによる突然の失業、交通事故や病気による長期入院といった理由で債務者が安定収入を得られなくなった場合、返済の負担は家計に重くのしかかってきます。
もし、返済の遅れが長く続くと、残っている返済額を一括で返済しなければならなくなることもあります。
だからといって、間違っても消費者金融など別の借り入れで賄おうなどと考えてはいけません。住宅
ローンの金利がせいぜい3%前後であるのに対して、消費者金融は15〜30%程度。早晩、破綻することは目に見えています。
するべきことはまず、融資を受けている金融機関に相談することです。返済が遅れそうなときは、早め早めに手を打つのがポイントです。

• 返済方法の変更を交渉する

相談される側の金融機関は、拍子抜けするほど好意的なはずです。なぜならば、担保処分するにはそれなりに手間ひまがかかるからです。一言でいえば、仕事が増えるので、返済条件の見直しですむなら、それですませたいのです。
ですから、何年、何十年ときちんと返済をしてきた実績があり、今後の返済を継続できる見込みがあれば、一緒に解決法を考えてくれるでしょう。

返済方法の変更で、よく行なわれるのは、「返済日の変更」「返済期間の延長」=定期間の返済額の減額」「ボーナス返済の取り止め」などです。
もちろん、月単位、年単位の返済額を減らせば、短期的な支払い負担は減りますが、総返済額は増えることになります。
フラット35では、もっと具体的な制度化が図られていて、不況による倒産など勤務先の事情で返済が困難になった場合、手数料不要で返済期間を最長15年延長できることになっています。
さらに、失業した人や収入が20%以上減少した人は、元金の支払いを一時休止し、利息のみ支払う期間を最長3年まで設定できます。この場合、利息のみ支払う期間はその間の金利を引き下げることができる場合もあります。
不況などの理由でなくても、月々の返済に困るようなときには、手数料はかかりますが、返済方法の変更は可能です。
また、民間の金融機関では、保険会社と提携して、病気やけが、倒産・解雇により失業した場合に、ローンの返済を補償してくれるリビングコスト補償保険を扱っているところもあります。

中古マンションの借り換えとは、現在のローンを新たに金利の低いローンで完済し、以後、その低金利のローンに乗り換えて総返済額を減らす方法です。
借り換えといっても、新しい住宅ローンを借り入れるわけですから、申し込みの手続きや、銀行の審査は必要です。
また、融資対象の物件が担保割れしている場合、つまり、住宅の売却見込み価格(査定価格)がローン残高を下回っている場合は、借り換えようとしても門前払いになることも少なくありません。
しかし、最近では、1000万円程度の担保割れまでなら相談にのってくれる銀行もあるようです。
借り換え専用のローンもあって、融資上限が物件価格の200%に設定されているものもあります。

見方を変えれば、それだけ債務者の返済能力が重視される傾向にあるといえます。

• メリットを受けるには一定の条件が必要

一般に、借り換えのメリットがあるといわれているのは、次の3つの条件のすべてにあてはまる場合です。

・金利差がー%以上ある
・ローン残高が1000万円以上ある
・返済期間が10年以上残っている

こうした条件が前提となる理由は、借り換えには、思いのほか費用がかかるためです。
抵当権抹消費用や新たな抵当権設定登記費用、保証料など、2000万円を残り25年で借り換えたような場合、50万円以上もの費用負担になることもあ
ります。ただし、ここ数年は民間金融機関のシェア競争により、新しいタイプの住宅ローンが続々と登場しています。
たとえば、住信SBーネット銀行(2009年6月時点)では、借り換えに伴う保証料、8疾病保障の保険料、一部繰り上げ返済手数料が無料です。基準金利よりマイナス2・2%という金利優遇も行なっていて、単純に先の条件を当てはめられません。

• 借り換えるなら固定金利型へ

キャンペーン価格などの魅力で、借入時に3年固定金利選択型や、変動金利型の商品を選んだ場合は、金利情勢を見極め、上昇の気配があったら早めに固定金利型への移行を検討したほうがいいかもしれません。その際に固定金利型の中でも、もっとも有利な条件の商品への借り換えも選択肢の一つとなってきます。長期固定のフラット35も、借り換えで利用できるようになっています。
いずれにしても、ローン契約を結んでからも、中古マンションの借り換えを視野に入れ、定期的に新商品のチェックは行ないたいものです。

前項のスケジュールの各段階で、どういった費用が必要になるか見ていきましょう。
新築マンションを購入する場合は、購入申込書と一緒に、5万〜20万円の「申込証拠金」を支払いま
す。しかし、中古マンションの場合は、このような費用を要求されることはあまりありません。
申込人が最初に支払うのは、不動産売買契約時に支払う「手付金」です。いわゆる頭金で、契約成立の証拠となります。
手付金の相場は、物件価格の10〜20%が一般的です。仮に3000万円の物件であれば300万〜600万円が必要となります。ただし、100%ローンを前提としているような場合もありますから、相談の余地は十分にあります。

手付金を支払った後に、買主の一方的な都合で契約を解除する場合は、手付金はペナルティとして全額返還されません。契約には十分な注意をもってのぞむことが大切です。

• 住宅ローンの融資実行と同時に残金決済

金融機関に住宅ローンを申し込み、融資決定の連絡が入ると、日取りを決め、融資先の金融機関に売主・買主・仲介会社・司法書士が集まって、残金の決済を行ないます。
決済日には、借入金全額が金融機関から買主の口座に振り込まれ、購入代金の残金が売主の口座へと振り替えられます。固定資産税、都市計画税の買主負担ぶん、マンション管理費などの買主負担ぶんについても、同時に売主の口座へと振り込みます。
司法書士に支払う登記費用や報酬についても、決済日に済ませてしまうのがふつうです。買主・売主のどちらが費用を負担するかはとくに決まりはありませんが、買主が負担するケースが多いようです。
なお、新築マンションなどの場合、出費削減のため、登記を買主が自分で行なうケースもあるようですが、中古マンションでは売主・買主の双方が関与するため、必ず司法書士に依頼します。

• 仲介手数料は「取引金額の3%+6万円」

世田谷区付近では仲介会社への仲介手数料は取引金額の3%+6万円が上限です。あくまで上限なので、多少の割り引きに応じてくれる場合もありますが、あまり期待しないほうがいいでしょう。また、実際の支払いでは消費税の5%もオンしてくることに注意しましょう。

仲介手数料は不動産売買契約時に半金を払い、残金決済時に残りを支払う場合が多いようです。
所有権移転登記の申請は決済日中に行なうのが決まりです。同席の司法書士が決済終了後ただちに所有権移転登記の申請に向かいます。新たな登記簿は1週間程度で買主のもとに郵送されます。

■購入の申し込みから物件の引き渡しまでにかかる費用

中古マンション売買契約時

●必要な費用
◎手付金(頭金)=物件価格×10～20%
物件価格3000万円の場合、相場は300万～600万円。
※このほか、仲介手数料の半金が必要な場合も

決済日

●必要な費用
◎物件代金残額=物件代金ー手付金
◎仲介手数料=物件価格×3%+6万円(またはその残金)
◎固定資産税など買主負担ぶん
◎司法書士転酬
◎登記手数料、印紙税などの諸費用
ほか

中古マンションの不動産売買契約を結ぶ前に、仲介会社は買主に対して、「取引物件」や「取引条件」について、書面での説明が義務づけられています。この書面が重要事項説明書です。
重要事項の説明は、売買契約当日に行なうのが一般的ですが、記載内容が多いため、その場ですべて理解するのは大変です。事前にコピーを入手し、内容を理解してから契約にのぞむようにしてください。
中でも中古マンションの場合、念入りにチェックしたいのは、「抵当権」「修繕積立金の滞納の有無」「ローン特約」「固定資産税額」の4点です。

• わからないことは納得できるまで質問を

中古マンションの場合、ローンの返済途中で売りに出されるケースもあるため、抵当権が残っていることがあります。残っている場合は、引き渡しまでに抹消することを契約書に明記してもらいましょう。
同様に管理費や修繕積立金に滞納がないかも確認します。滞納があるまま契約すると、法的に買主にも支払い義務が発生します。
ローン特約は、融資が下りなかったときに、違約金なしで契約を解除できることを取り決めたものです。付いているのが当たり前のものですから、記載のない場合は必ず付けてもらうようにします。
このほか、固定資産税および都市計画税はその年の1月-日現在の登記名義人に対して課税されます。

年の途中で物件を取得する場合、負担の取り決めと金額がどうなっているか、確認しましょう。

世田谷区で中古マンションの売買契約を結ぶ前に確認しなければならないのが、付帯設備の扱いについてです。中古マンションの場合、エアコンや照明器具、ガスコンロなどの設備は売主が新居に持っていくことも考えられます。
そこで、価格に含まれる設備を明記するのが「付帯設備表」です。付帯設備表は重要事項説明書と違って作成が義務づけられてはいませんが、必ず作成してもらいましょう。そして、事前にコピーをもらって確認のうえ、契約にのぞむようにします。
付帯設備の確認で気をつけたいのは、どの設備が引き継がれるかだけでなく、不具合や故障がないかなどもチェックすることです。エアコンなどは修理にも廃棄にもお金がかかるので、必ず試運転してみて故障があれば修理または撤去を求めましょう。

• 契約前に物件の状態を再確認しよう

付帯設備以外の中古マンションの建物の状況については、「物件状況報告書」として書面化するのが一般的です(付帯設備表と一つになっていることが多い)。
雨漏りや配水管の故障、過去にそれらの修繕が行なわれたことがあるかなどが記載されています。
付帯設備や物件状況の問題は、契約前であれば解決に向けてスムーズに話が進むものです。売主側は何らかの事情があって売りに出しているため、解決には積極的です。逆に契約後の交渉は望み薄です。
ぜひ、契約までの間に再度部屋を訪問し、付帯設備表、物件状況報告書の記載に漏れや誤りがないかを確認しましょう。

登記簿には土地や建物の所在地や広さ、中古マンションの所有者、権利関係の情報が記されています。重要事項説明の際にも、登記簿の写しが渡されます。渡された登記簿が最新のものかチェックするためにも、事前に管轄の法務局に出向き、自らの目で確認しましょう。
不動産登記簿は「表題部」「甲区」「乙区」の3つで構成されています。
はじめの「表題部」には土地、建物の所在、地番、家屋番号、床面積などが記載されています。
マンションの専有面積は、広告などの表示と登記簿の面積が異なります。広告などは「壁芯面積」といって壁の厚さの中心で計算した面積を表示していますが、登記簿では「内法面積」といって壁の内側で面積を計算して表示しているためです。
税制上の軽減措置を受けるには、登記簿の面積で50平方メートル以上が条件なので、ワンルームマンションなどの場合、とくに注意が必要です。
このほか、登記簿の新築年月日を確認し、不動産取得税の軽減措置が受けられるかも確認しておくとよいでしょう。

• 売主と所有者が違う物件は要注意

「甲区」には、所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続、差し押さえ、仮処分など)で所有権を取得したかが記載されています。ここでは、売主と登記簿上の所有者が同一かを確認します。
売主と所有者が違う場合は要注意です。たとえば、売主がマンションを相続して所有者となった場合、名義変更の手続きを行なっていないと、登記簿上は前の所有者の名義が残ったままになります。こうした際は、売主に名義変更を行なってもらったうえで契約を結ぶようにします。名義が違う場合は、その理由を確認し、慎重に対処する必要があります。
「乙区」には、抵当権など所有権以外の権利が記載されています。もし、抵当権が設定されたまま購入してしまうと、その債務を負わされる可能性があります。必ず購入前に抹消してもらうようにします。また、売主の住宅ローンの抵当権がある場合は、物件の売却代金を返済にあてることも考えられます。
この場合、ローン残高が売却代金より高いと、金融機関にローンを全額支払えず、抵当権がそのまま残つてしまう危険性があります。売主のローン残高と返済状況についても仲介会社に確認し、引き渡し時には、抵当権の登記が確実に抹消されるよう、契約書に必ず明記してもらいましょう。
不動産取引にまつわるトラブルは案外多いものです。本当にまれですが、売主と仲介会社で結託して、詐欺じみた真似を行なっている場合もあります。少しでも不安を感じる部分があったら、くれぐれも納
得のいくまで契約しないことです。

中古マンションの不動産売買契約書は今までの話し合いの合意事項をまとめたものです。具体的には、物件の登記内容や引き渡し時期、手付金や契約解除の決まりなどが記載されています。
契約日には、買主・売主が不動産会社(仲介会社)に集まり、不動産売買契約書の読み合わせを行ないます。契約書には重要事項説明書と同じ記載内容が多くあるので、重要事項説明書と照合しながら、両者に相違がないかどうかを確認しましょう。

• 万全の体調で契約にのぞむ

中古マンションの売主、買主ともに契約内容に異存がなければ、署名、押印を行ない契約となります。
売買契約を結んだ後は、契約を解除するには違約金などのペナルティが課されます。売買契約書の中で、契約解除について明記されている部分については、よく確認するようにしましょう。
また、前出のように、エアコンなどの付帯設備について、買主が引き継ぐものと売主が持っていくものが記載してある付帯設備表も添付されています。
その内容についても見直し、故障しているものは修理してもらえるかどうかを確認しましょう。
また、雨漏りの有無など建物の状況については物件状況報告書に記載されています。こちらも契約前によく確認しておきましょう。
重要事項説明と売買契約は同日に行なわれるのが一般的です。長時間、集中力が保てるように、万全の体調でのぞむようにしましょう。

ここまで何度か触れたように、世田谷区の中古マンションの売買契約後の契約解除にはペナルティが発生します。とはいえ、「急に転勤が決まった」「入院しなければならない」など、不測の事態により解除しなければならないこともあるでしょう。
解除理由が契約約款の特記事項に記されている範囲のものであれば、ペナルティは課せられません。
「融資が下りなかった(融資利用の特約)」「手持ち物件の売買代金から費用を捻出する予定が一定期間内に希望額で売却できなかった(買い換え特約)」といった場合です。

• 特約以外の解除には手痛いペナルティ

買主の個人的な事情により契約を解除する場合には、手付金(頭金)を放棄します。手付金は物件価格の10〜20%が相場ですから、3000万円の物件であれば、300万〜600万円という大きな代償を支払うことになります。
手付金の放棄による解除が認められるのは、中古マンションの売主側が「契約の履行に着手する前」までです。実際には、契約の履行がいつだったかは特定しにくいため、「契約後、10日」前後を期限として、契約書に記載されていることが多いようです。
期限を過ぎての解除は話し合いのうえ、改めて解除契約を結ぶことになります。相当な違約金を覚悟しなければなりません。ただし、売主側の契約違反が解除理由の場合は、一定期間、催告したうえで契約を解除し、違約金を請求できます。

購入後、構造耐力上重要な部分の亀裂や雨漏りなど隠れた欠陥があった場合、買主が売主に対して契約の解除および損害賠償の請求ができる場合があります。これを売主の「瑕疵担保責任」といいます。
新築マンションでは、引き渡しから10年間の暇疵担保責任を負うことが義務づけられていますが、中古マンションでは、売主が個人の場合、瑕疵担保責任を負うのは2〜6カ月がほとんどです。
ただし、売主が毅疵があることを知っていながら、その事実を買主に告げなかった場合は、売主の責任を追及できるとされています。また、中古マンションであっても、売主が不動産会社の場合は、瑕疵担保責任を最低2年間は負わなければならないことになっています。

• 瑕疵が見つかったら仲介会社に連絡を

住み始めてから問題に気づいたら、まずは速やかに仲介会社(または売主)に連絡し、立ち会いの機会を設けます。立ち会いまでの間、なるべく状況を保全します。どうしても処置を施さなければならない場合は、状況を写真やビデオに収めておくとよいでしょう。
なお、うれしいことに2010年度には、欠陥が見つかった場合の保険制度が始まる予定です。10〜20万円の保険をかけておくと、購入後およそ5年以内に問題が見つかった場合、買主が売主に補修費を請求し、売主に費用の8割、1000万円を上限に保険金が支払われるしくみです。

○トイレの水漏れを発見しました。
なんだか住む気がなくなってしまったので、契約を解除したいのですが......

残念ながら契約は解除できません。売買契約を解除できるのは、暇疵があるために売買の目的を達成することができないときに限られます。簡単にいえば、暇疵の修復が困難を極める場合や、多額の費用を要するような重大な欠陥がある場合だけです。

○仲介会社の担当者から
「この物件は2001年の物件なので、品確法にり築後10年は施工主の保証がつくので安心です」といわれたのですが、本当ですか?

ウソです。品確法とは2000年4月旧に施行された「住宅品質確保促進法」のことです。
この法律の施行以後に建てられた新築マンションについては、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」に、10年間の暇疵担保責任がつきます。ただし、あくまで新築に限るもので、転売された時点で、暇疵担保責任は解除されます。

○引渡し後に知1ったのですが、じつは寝室で
過去に売主の父親が自殺していたそうです。契約を解除したいのですが、暇疵担保責任は認められますか?

かつてはあくまで物理的に修復可能なものが、責任の範囲でしたが、最近ではこうした心理的な暇疵についても、契約の解除を認めるケースが出てきています。